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200万円から始める画期的不動産投資法 【第3回】

2017/2/16 

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200万円投資を実践する大家さん
 

購入する物件の種類


購入する物件の種類は実は重要なのですが、見落としがちなことがあります。
200万の物件ですから当然の前提として、「中古の区分ワンルームマンション」が中心になります。
これは間違いではありません。
マンションの場合には管理会社があり、毎月の管理費や修繕積立金を差し引かれる代わりに共用部のメンテナンスや大規模修繕等を行なってくれますので煩わしいことを心配しなくても大丈夫です。
お住まいと物件が遠方にあっても問題はないといえるでしょう。
また中古のワンルームの場合、以下の特徴があげられます。
第1に、アパート等と比べても立地が良いことです。
アメリカのトランプ大統領は不動産王として有名ですが、彼曰く、「不動産に重要な事柄を挙げるとすれば、1に立地、2に立地、3に立地だ」という言葉はあまりにも有名ですね。
マンションの場合、概ね、デペロッパーが土地を購入し、最後は投資家等に販売するわけですから、あまり辺鄙な所ですと誰も買ってくれません。
しかし稀に悪い立地のマンションもあります。
その見分け方は追って説明します。
第2に、流動性が高いことも特徴です。
今回のテーマである、200万円の不動産投資ですから、金額的にはちょっとした自動車と同じ値段ということです。
ですから良い物件であれば、それこそ飛ぶように売れていきます。
従って換金できるのが早いのも特徴です。これが1億円のビルでしたらそうはいきません。
第3に入居者は単身者です。
ファミリーですと、意思決定権者が複数いるため、なかなか、入居が決まりにくかったりしますが、単身の場合には本人さえ良ければ、入居は決まることが多いです。
空室リスクも短くなる傾向のようです。

これとは異なり、「新築」の物件に興味をもたれる方が多いようです。
これは筆者の見解によれば危険といわざるを得ません。
理由は予算オーバーだけが理由ではありません。
・新築である以上、入居者募集に困らない(はずだ)。
・万が一、売却に築年数が浅ければ売れる(はずだ)。
・新築であれば、銀行からの融資も受けやすい(はずだ)。

何かお気づきのことはないでしょうか?
これって、銀行側の論理じゃないでしょうか・・・。
銀行の融資の観点から見たときの視点でしかありません。
一般に収益物件の場合、物件の「価値」は「賃料」で決まります。
新築時の賃料を10年後まで維持することは難しく、一般的に物件の価値自体、新築から10年以内で大きく下がると言われています。
第1回目でも述べたようにあなたが金融機関の餌食になることはないのです。


たまに「アパートはないのですか?」ということがあります。

私の経験なのですが、過去に、長崎県に300万の1棟アパートの売買を目にしたことがありました。
総戸数は4戸で、利回りは42パーセントでしたから年収は1,260,000円です。
但し、築年数は50年でした。全てがファミリー向けの2LDKの間取りでしたが、居住者はほとんどが生活保護者でした。
「生活保護者」と聞くと敬遠される方がいらっしゃるのも事実です。
特に単身の場合には「孤独死」=「事故物件」のリスクがかなり、あります。
実際、私も孤独死された方の物件の写真をみたことがありますが想像以上の壮絶さでした・・・。
こうした物件は、保険があったり、次に住む方も同じヒエラルキーの人になりますのでそれで良いと割り切れる人にはよいと思います。

また何より、共用部も含めてすべて大家さん負担になりますので、あなた自身で管理をする必要があります。
塗装や修繕、内装のことまで考ええることが好きな方には向いていると言えるでしょう。

このコラムは私が実践した方法ですが、「必ず成功することをお約束する方法ではない」ことは御承知おきください。
それでは、次回もどうぞ、宜しくお願いいたします。

【言葉の説明】
利回り・・・年間の収入-維持費用-固定資産税÷物件価格のこと。
詳細は改めて説明しますので今のところは正確に分からなくても結構です。



 


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