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200万円から始める画期的不動産投資法 【第5回】

2017/4/17 

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200万円投資を実践する大家さん

複利のパワーを実感せよ


 ここまで少し、長々と、前置きをしてきました。
 ところで、現在、不動産投資は注目を集めていますが、今回は前提となるお金の計算方法について知っていただきたいと思います。収益不動産の場合、良く出てくる「利回り」とは何でしょうか?
 これは投資全般に言えるいわば、共通の言語、心臓部とも言えますので是非、知っていただきたいと思います。
 利回りは、投資に対する回収金額を投資総額で割った状態です。利回りの詳細については 後日、回を作って詳細に御説明します。
 例えば、200万の投資に対し、年間36万の家賃収入があった場合、利回りは18%になります。不動産の場合には、月々の家賃収入を投資に対する「回収」と見立てるのです。
 ただ、上記で申し上げたのを一般的に表面利回りと言います。
 毎月の賃料÷物件の価格=表面利回り
一般に利回りの評価はこの表面利回りでは評価しません。
 一方で、所謂、投資家が重視する「利回り」とは実質利回りと言います。
 具体的には
 毎月の賃料-管理費-修繕積立金-年間固定資産税÷物件価格=実質利回り

例えば、200万円の投資に対し、家賃収入が月30,000円だとします。年間ですと、36万の収入が得られます。仮に管理費と修繕積立金が合計で6000円、固定資産財が年間で2万円と仮定します。
 これをすべて貯金に回すと、
1年目 3万-6000円×12-2万円=268,000円
2年目 53万6000円
3年目 80万4000円
4年目 107万2000円
5年目 134万円。
6年目 160万8000円
7年目 187万6000円
8年目 214万4000円
 どうやら、7~8年目には、家賃収入だけで同じような物件が手に入る算段になります。2部屋あれば、その倍ですので、4年目には3部屋目を持てる算段になります。
 そうです。小さな価格の物件であっても、着実なキャッシュフローの増加が年収アップのスピードとアップを後押ししてくれるのです。
 物理学者のアインシュタインが20世紀最大の発見を「複利」といったそうですが、そのとおりかもしれません。
 まさに利益が利益を生み、その利益を再投資に回すと更なる利益を産む状態なのです。

 不動産投資とは、安全に少しづつ、確実に資産を形成したい方には特に優れた手法といえるのです。
 ところがこれには欠点があります。お気づきの方もいるかも知れませんが、スピードが遅いのです。200万とはいえ、約8年近くかかります。
しかし世の中には簡単に打ち出の小槌のごとく、お金を生み出す方法はありません。
株式投資はたしかに、リターンは大きいですが、リーマンショックや中国経済など暴落のリスクもあります。

 リスクを見定め、どの程度の収入を得るのがよいかを考えるのも投資の大事な思考です。
 次回はいよいよ物件の選び方にうつりたいと思います。

 このコラムは私が実践している不動産投資方法でありますが「必ず成功」することをお約束するものではありません。悪しからず御了承下さい。




 


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