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物件の選び方~その2 この地域から始めてみる

2017/6/20 

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200万円投資を実践する大家さん

 

物件の選び方~その2 この地域から始めてみる

前回は、人口のデータを分析することで、必ずしも「東京」のみが対象となる訳ではないことを御説明しました。
では、「東京」ではない場合、どういった地域が対象になるのでしょうか?

以前にも御話をしましたが、大家業において最大のリスクは「空室状態」が長く続くことです。要は需要のないところは危険ということです。
その反対で、潤沢にニーズのある地域を選択すべきです。具体的には首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)+4大都市圏(大阪、名古屋、仙台、福岡)が対象といえそうです。
ところが、「東京」を除外しましたので、神奈川、千葉、埼玉+4大都市圏といったところになりそうです。

また価格帯のみならず、適切な賃料設定、利回り、築年数、総戸数を総合的に勘案して購入物件を検討します。

そこで、このあたりの物件の価格帯を見ていきたいと思います。これは私が実際に売買にでている物件の価格帯からの感想です。

  • 東京都
    青梅等の多摩地域では、200万円台の物件があるが、100万円台は皆無。
  • 神奈川・埼玉
    200万円台から物件はある。エリアによっては100万円台の物件もある。
  • 千葉
    200万円台前半の物件は少なく、300万円前後。
  • 仙台
    200万円台からの物件はある。
  • 名古屋
    200万円円台の物件は少ないがある。
  • 福岡
    エリアによっては100万円台から物件があり、200万円台の物件も豊富にある。

これは私が実際に目利きをした感想ですので、参考にしていただければと思います。

ちょっとコーヒーブレイク

札幌ってどうなの?

よく聞かれる質問なのですが、札幌市に対する投資をお考えの方も多いようです。
ところが私はあまりお薦めしません。と申しますのも札幌の場合、投資エリアが非常に限られます。具体的には地下鉄南北線札幌駅から幌平橋駅あたりがメインになります。ところがこのエリアは俗に「すすきの」エリアになり、所謂歓楽街ですので、風紀がよくないというデメリットがあります。また、当然ですがエリア上、反社の方の割合も高くなります。また狭いエリアに物件が競合していますので、非常に競争が苛烈です。空室になった際の広告料が非常に高くなるということもあり高い利回りでも大家さんが投げ打っていることもあるのです。
特に札幌の場合は、供給過多の問題は避けてとおれません。
エリアの問題もそうなのですが、さらに、火災保険の問題があります。
近年、北海道には激甚災害の報道を見かけることは多くありませんか?大雪に加えて、夏は台風が直撃するようになりました。損害保険会社も商売ですから、このようなリスクの高いエリアの保険は保険料が急騰するか、扱わないケースも多いようで、北海道エリアでは投資物件用の火災保険から撤退する会社も多いようです。
さらに価格の問題もあります。最近の不動産価格の高止まりに嫌気が差した投資マネーが札幌に流れ、物件価格がとても高騰し、あまりうまみが感じられないのも事実です。
ただし、北海道でも面白いビジネスがあります。それはホテル物件です。
「○○ホテルの101号室」の区分所有が実は投資家で、全体をホテルで借り上げているパターンです。一種のサブリース(※)ともいえますが、札幌は外国人観光客など多いため、ホテル需要は多く、ホテルが倒産しない限り、安定財源になりえます。あまり、世間一般には出回らないのですが、たまに見かけることがあります。個人的にはこのやり方は面白いかもしれません。

※用語解説
サブリース・・・土地を不動産会社一括して借り上げ、第三者に転貸する契約形態のこと。サブリースの当否については、後日、詳説します。

このコラムは私が実践した方法をお伝えしていますが、「必ず成功」することをお約束する内容でないことは予めご承知おきください。
それでは、次回も宜しくお願いいたします。