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新築ワンルームマンション投資が絶対に成功できない3つの理由

2021/5/3  200万円までの不動産投資をする大家さん さん

新型コロナの感染が長期化する中で、副業としてまた新たな収入の確保として不動産投資を考えていらっしゃる方も少なくないと思います。その中でも評価が分かれる新築ワンルーム投資。
 私はこれまで多くの不動産投資やセミナーなどに参加して経験から、今回は、新築ワンルーム投資は不動産投資としてはお勧めできないと考えています。今回はその理由をご説明したいと思います。

オススメできない理由1:借入の比率が高くなりがち

 まずお勧めできない第1の理由は新築ワンルーム投資の場合、返済比率が高くなる傾向にあるということです。
 まずは不動産賃貸業のビジネススキームについて再確認しておきましょう。
 不動産賃貸とは文字通り、不動産の所有者が第三者に不動産を賃貸し、得られた賃料が収入として税務申告上の売上になるという仕組みです。そこから管理費や固定資産税、修繕にかかる費用等を引いた金額が手残りになります。
 ところが不動産取得にあたって借入金を行えば、この借入金の返済が大きな経費になります。これが全体の50%ぐらいでしたらまだ大丈夫かも知れませんが、80%以上になると完全に利益が出なくなり、100%になれば完全に赤字です。

 ところが新築ワンルーム投資を勧める方はこうした巨額の借り入れを前提に返済期間を35年などと長期間にし、毎月の返済額を少なくして、黒字に見えるように資金系っカウ表を作っています。
 ところが、新築物件は賃料が新築時をピークに緩やかに下がり続けますので、結果として赤字になるケースがほとんどです。従って、表面的な数字に段差れない様にしてくだ浅い。

オススメできない理由2:保険の代わりになるとはいうけれど・・・

 1に関連してローンを組んで不動産投資をされる方には「団体信用生命保険」に加入される方が多いと思います。この団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に契約者が亡くなってしまった、重大な障害を負ってしまったという場合に、ローン残額の肩代わりをしてもらえる住宅ローン専用の保険のことです。ローン契約者に万一の事態が発生しても、契約者家族が経済的に困窮することのないようにするための生命保険です。
 ここに注目して、新築の不動産投資でも「団信」があるので万が一の時には、借金が亡くなってご遺族に資産が残るという説明を受けた方もいらっしゃるかと思います。

 これは「間違いない」点です。否定はしません。
 しかし、逆に聞きたいのは

 生命保険の代わりに不動産投資をなさるのでしょうか?

 もしそうでないのであれば、生命保険は生命保険、不動産投資は不動産投資と別々に分けて行うのが良いと思います。

オススメできない理由3:新築物件は買った時から中古になり、値下がりする

 これが大きなポイントです。新築は買った時から中古になり、且つ価格が値下がりするという事実。
 このうち、中古になる事実はすぐにご理解いただけると思います。新築物件も購入して不動産登記を行うとその瞬間から中古物件になります。
 問題は次です。価格が落ちるということです。なぜでしょうか?

 こんなご経験はありませんか? 
 爽やかな営業マンや容姿端麗な女性から丁寧に物件の説明を受けたり、何回も営業を受けたり・・・。

 当然ですよね。「不動産投資は高額だから」
 ってポイントはそこじゃないです。
 彼ら彼女らの広告費や人件費はどこから出ているのでしょうか?
 ずばり

 物件価格

 です。要するに新築物件というのは不動産の価格にこうした諸々のコストが載った状態で販売されています。
 これを「新築プレミア」がついた金額になる原因です。
 ということは、買った瞬間からこの物件の金額は下がるということになります。そして中古物件は新©ン-物件の金額を超えることは少ないと言えるでしょう。要するに損の出やすい投資なのです。

 以上、3つの理由が私が新築物件の投資をオススメできない理由です。私は新築物件を買ったことはありません。家賃収入は新築喪中も同じ「お金」ですからね。

(文責:200万円までの不動産投資をする大家さん)

九州を中心に200万円程度から始められる不動産投資を実践中。区分所有でも利回り13%以上を確保しつつ、売却時には購入時より高く売却することに成功。自らの手法でミドルリターン・ノーリスクを実現してもらいたいとコラムを執筆中。

 
 



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