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資産運用に失敗した! 資産運用が破綻しそうな際に巻き返し術

2019/5/23   さん

かぼちゃの馬車事件やレオパレス問題など、サブリースを使った不動産問題での不祥事が相次いでいます。
 レオパレス問題は物件の瑕疵の問題で、同社の財務体力が持ち、且つ物件の瑕疵が治癒されれば問題は解決されるのですが、仮に解決できなければ・・・と不安を持たれる方も少なくないと思います。
 特にサブリース問題についてはこの定年生活内でも度々、その是非について、検討してきました。
 サブリースの最大の問題点は「100パーセント、家賃が永続的に保証される」という言葉を鵜呑みにすることです。これとは対極的にサブリースを上手に活用する方もいらっしゃるのも事実です。

 そこで、今回は、サブリースを信じたのに破綻した場合の立て直し術に焦点をあててお伝えしたいと思います。今回はサブリースというビジネスモデルが破綻したケースを2つに分けてお伝えします。

6割から7割の入居率が保たれている物件のケース

 このケースの場合、入居者がいますので経営を圧迫するのは、高金利の融資で返済余力が失われているケースだと思います。
 この場合、まず行うべきことは高金利で融資を受けている場合には、借り換えを行い、支払い金利を下げることです。
 そして、信頼できる管理会社に物件を任せることになったので、ということで管理会社の「信用力」で銀行を説得するイメージでしょう。
 この場合の管理会社の信用力とは、大手であるという意味で考えてはいけません。空室を理由に過剰なリフォームを提案する会社は要注意です。その中には不要なメニューも多かったりするからです。反対に何も提案しない管理会社は論外です。「一生懸命、頑張ります」の一点張りの会社です。
 反対に「物件は3点ユニットなのでこのままじゃ入居がつきません。テレビも冷蔵庫も家具も置けば入居つきます」と具体的な提案をする。過去の成功事例でこんなケースがあったなどを交えながら提案する管理会社「信用力の高い」会社でしょう。
 また独自の顧客ルートを持っていて一括借り上げする法人を見つけてくる会社も良いでしょう。
 こうした信用力=提案力のある管理会社がいることをいることを金融機関に伝えることで、借り換えの成功率を高めていくのです。

入居率が限りなくゼロに近いケース

 こちらは問題が深刻です。そもそも賃貸需要があまりないエリアに、むりやり物件を立てて家賃保証をしたが、業者が破綻したケースが多いと思います。
 このケースは、そもそも入居がゼロというケースも多く、さらには物件自体も高値掴みしているケースも多く、本来の市況と比較すると、相当高く、その高値掴みした金額を基に、高金利の融資を受けているケースなどはリカバリーは難しいと言えます。

 残念ですが、現在、集団訴訟を起こしているケースがこれに該当します。ここまで問題が深刻化するケースでは個人ではどうにもならないケースが多いです。この場合、弁護士や不動産鑑定士など専門家を交えて、どの程度、高値掴みをさせられているのかを正確に把握し、その上で訴訟なども選択肢に入れるべきかもしれません。

サブリースにも危険性が多いことを知ることが大事

 サブリースの最大の危険性は「100%、家賃保証をしますから安心です」という言葉を鵜呑みにして、全ての事務作業を丸投げする大家側の姿勢に問題があると言えます。
 そもそも問題が発生する以前に、その立地で本当に客付けできるのか?など、一旦、立ち止まって考える機会もあったはずです。当初、予定していた入居ターゲットを変えることで問題をクリアしたケースなどもあります。
 トラブルが発生した場合には、慌てずに正確な状況を把握することから始めて適切な対応を取るようにしたいですね。そのためにもまずはきちんと「お金」のことを勉強することでご自身の自衛を図ることが肝要です。



(文責:定年生活事務局)



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