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物件の選び方~その4 現地調査は必要?

2017/8/16 

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200万円投資を実践する大家さん

 

物件の選び方~その4 現地調査は必要?

物件を探すにあたり、現地調査は必要でしょうか?
私の答としては、「絶対に必要」だと言っています。なぜなら物件を取得する場合、物件の概要書を取得するところからスタートします。これには当該物件の情報は記載されていますが当然のことながら、その物件の周辺状況についてまで詳細に記載されていることは少ないです。

では、具体的に何を見ればよいのでしょうか?具体的には、
1・駅の乗降者数
2・駅前施設
3・駅周辺の不動産業者
4・物件周辺の状況と競合物件の存在
5・当該物件の空室率や管理状況
です。少し具体的に見ていきましょう。

まず、駅の乗降者数ですが、最近ではウィキペディアなどでも駅名を打つと、分かるようになりました。絶対ではないですが、まず嘘が書かれていることは少ないと思います。
ただ、気になるのであれば、商業マーケティングシステムというサイト(URL:http://www.cmsystem.info/)で調べることも出来ます。
大事なことは「利便性の高い駅には人が集まる」⇒「人が増えると商業施設が増える」⇒結果、ますます人が集まるという正の好循環が生まれます。
この状況者数が極端に少なかったりする場合には、やはり賃貸需要が少ないと見るべきでしょう。新宿は世界最多の1日に342万人が利用するそうですが、そうまで行かなくても地方都市では、最低でも1日・1万人前後は使っていそうな駅を中心に見ていくと良いでしょう。くれぐれも3ケタ台の駅は要注意です。

2の駅前施設とは、駅周辺に以下の問に答えられる施設があるかどうかです。
・銀行や郵便局はあるか?
・公園はあるか?公園があったとして、公園が暴走族等の溜まり場になっていないか?
・コンビニだけでなく、スーパーはあるか?
・教育施設はあるか?あると近くに風俗施設が出来ず、風紀が保たれる傾向にあります。
・病院や薬局の有無。

こうした施設が必ず全部必要とは限りませんが、こうした施設が充実しているかどうかは賃貸付けに大きく影響します。こうした施設が全く無い駅を想像してみて下さい。おそらく相当に廃れた駅をイメージされるでしょうし、筆者自身、そうした駅を見てきた経験もあります。

3の駅周辺の不動産業者。これは賃貸募集会社の御三家ともいえる、「エイブル」「アパマン」「ミニミニ」のお店が駅の近くに事務所を構えているかどうかです。
彼らもビジネスですから、顧客がいないところには出店しません。逆にこうして御三家が競うように出店しているエリアは賃貸需要が高いという裏付けにもなります。

4の物件周辺の状況は駅前施設とも関連しますが、施設が当該物件より、施設がどのくらいの距離にあるかです。単身者用であれば、自転車で少し移動できる距離でないと厳しいでしょう。また競合物件も調査して下さい。競合物件はファミリー向けが多いのか?バストイレ別の物件が多いのか?あるいは再開発が進んでマンションやアパートの供給が盛んか?反対に開発され尽くされ、供給がストップしているのか?などです。
こうした情報も駅周辺の不動産業者が店頭に出している賃貸募集情報等から容易に収集することが出来ます。

5は、集合ポストを見ると分かります。空室のところには郵便物が投函できない様になっていたりするので、本当の空室率が分かります。またゴミ置場の様子を見ることで管理の状況や入居者の属性が分かります。ゴミ置き場が荒れていればあまり管理の状況は良くないということです。

如何でしたでしょうか?実際に見るのと見ないで買うのとは情報量が大きな違いが出ます。「買ってからしまった」と思っても遅いのです。それでは次回も宜しくお願いいたします。この方法は私が実践した方法ですが、必ず成功する方法ではないことはご承知おきください。