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物件の選び方~その3 投資効率の観点からも見てみよう

2017/7/18 

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200万円投資を実践する大家さん

 

物件の選び方~その3 投資効率の観点からも見てみよう

東京と地方都市とを考える上で、重要なのが投資効率です。私がこの比較をしたのが安倍首相の経済政策「アベノミクス」が始まったばかり頃ですので今とは市況が違うかもしれませんが参考までにご紹介します。 

 当時の東京都中央区日本橋界隈で築年数15年前後のオートロックがつき、駅から5分程度の物件を比較した際に東京都ですと以下のような状況でした。

【東京都中央区】

物件価格:1500万~1700万
賃料:85,000円
属性:女性が多い

では、福岡市中央区の例えば、大濠公園界隈は女性からの支持も高いエリアですが、概ねこのような状況でした。

【福岡市中央区】

物件価格:500万円前後
賃料:43,000円前後
属性:女性が多い

 属性ですが、女性が多い物件とは、概ね、【バストイレが別】、【室内洗濯機置き場】、【オートロック】、【防犯カメラ】といった女性必須事項がすべて兼ね備えており、男女ともにターゲットとなる物件です。
 見ていただくと分かるように、物件価格は3倍程度異なります。が、賃料は3倍の差がついているでしょうか?
 答は一目瞭然です。物件価格が3分の1になったからといって賃料が必ず比例するとは限らないのです。ここに地方都市での投資のうまみ即ち、投資効率に差があることに私は気づきました。

 なんだ。1500万円の予算で、福岡市であれば、東京都の同じような物件が、3つも買えるじゃないかと考えた貴方。素晴らしい直観力です。
 そうです。その場合、家賃43,000円の場合、3倍ですから月に129,000円も得られるのです。年間ですと、1,548,000円ですから520,000円以上の差が出るのです。

 物件を当コラムのように、200万円にし、7物件を購入したとします。家賃を概ね26,000円前後と仮定すると月額で182,000円、年間ですと、218万4000円になります。
 東京で85,000円の物件を持っても年間で得られる収入は最大で1,020,000円です。
 この辺りは第5回目の「複利のパワー」でもお話したこととも繋がりますが、たった1年で表面上は倍の収入になるわけですから、やはり地方都市に200万円前後でリスクの少ない投資をすることは一つの選択肢といえるでしょう。

 また同じ予算でも複数買うことは分散投資にも繋がります。
 即ち、1500万円の予算で、1区分しか買わなかった場合、売却したり、空室になった場合、賃料はゼロです。
 しかし、同じ予算で仮に複数購入すれば、1室がゼロになっても全体の収入がゼロになることはありません。この辺りはアパート1棟と同じ構造になるのですが、区分所有なので、ばら売りが出来ます。
 例えば、A物件は入居者の属性が悪いから転売したいけど、B物件は引続き、所有したいと思ってもアパート1棟ですと、難しいですが、区分でしたらこのような取引は可能です。

 このように低価格で複数の物件に投資することができるのが地方都市を舞台にした低価格投資の強みです。

このコラムは私が実践している不動産投資方法でありますが「必ず成功」することをお約束するものではありません。悪しからず御了承下さい。
 それでは次回も宜しくお願いいたします。