定年生活.com トップ» » 定年後の副業どころか貯金半減? 買ってはいけない物件 その2~マンションは共用部を買う

定年後の副業どころか貯金半減? 買ってはいけない物件 その2~マンションは共用部を買う

2017/11/16 

image001

200万円投資を実践する大家さん

 

定年後の副業どころか貯金半減? 買ってはいけない物件その2~マンションは共用部を買う

前回は買ってはいけない物件として、賃料が相場に照らして適正かどうかを見極めるべきであることをお伝えしました。
 これは投資対象となる区分に関わる内容でした。今回は、マンション全体に関する内容です。

 収益物件にもさまざまなジャンルがあります。マンションもあれば、木造アパートもあれば、戸建もあります。

 本テーマ的にはマンションの区分にならざるを得ないと言うことは従前寄り申し上げていますが、マンションの場合、他の物件と異なる事情があります。
 それは管理費と修繕積立金がかかると言うことです。
 マンションの場合には、所有者の口座より、一定額の管理費と修繕積立金が引きおとされます。このお金を使って、マンションの管理会社は日々のマンションの管理を行っています。従って、投資を検討する際には必ず、共用部が綺麗であるかを確認しょう。
 共用部が汚いマンションに誰が住みたいと思うでしょうか?そもそも賃料以前の問題で賃貸希望者の選択よりはじかれてしまいます。マンションは共用部の管理を買うものだと思ってください。

 次に修繕積立金を確認して下さい。私の感覚的にはマンションの戸数に関わらず、1年間で100万円程度は溜まる金額でないと、概ね12年程度おきに行われる大規模修繕に対応できないことになります。
 そうすると、マンション全体が朽ち果てることになり、空室率が高まったり、入居者属性が悪くなり、さらにマンションの状況が悪くなる負のスパイラルに陥ってしまいます。

 さらにもっと悪いのが、積立金を借り入れたり、一時金で賄っているケースです。
 管理会社が管理組合と相談し、外部から借入を行っているのであれば、まだましですが、オーナーから積立金を一時金という名目で積立金を徴収しているケースもあるようです。
 こうしたお金はまず、返って来ません。

 そもそも大規模修繕は積立金の範囲内で行われるべきですし、お金が足りなくなるのであれば、そうした計画を立てるべきです。
 こうしたマンションは管理会社が杜撰であり、管理組合も機能していないことをみずから白状しておるようなものです。

 こうしたマンションであるかどうかは購入前の資料として、重要事項調査報告書を読むことで、判断をすることが出来ます。
さらには、ヒアリングでも調査できます。
・積立金は、幾ら積みあがっているか?
・過去に大規模修繕はやったことはるか?あるのであればその内容。
・定期総会は毎年、開催されているか?
・積立金の範囲内で行われたか?一時金は発生しなかったか?

 投資でマンションを買われる方の中には、こうした内容には全く無関心の方も少なくないようです。
 しかし、マンションの共用部に関する内容はあなたの力ではどうすることも出来ない内容です。ぜひ、見抜いてこうした物件は避けてください。

 このコラムは私が実際に実践した内容ですが、必ずしも成功することをお約束する内容ではないことをお含み置き下さい。
 それでは次回もどうぞ、宜しくお願いいたします。