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定年後の副業どころか貯金半減? 買ってはいけない物件 その3~サブリースってどうなの?

2017/12/16 

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200万円投資を実践する大家さん

定年後の副業どころか貯金半減? 買ってはいけない物件 その3~サブリースってどうなの?

まずはリスクの少ない投資を始めようとするあまり、変なリスクを背負っているケースがあります。それが「サブリース」です。今回はすこし法律論の話になるので、難しいかもしれません。

 そもそもサブリースとはなんでしょうか?
 建物を所有している所有権者(オーナー)はこれを誰かに貸し、対価として賃料を得ます。これが収益物件の構造です。これを不動産会社が一括で借り上げ、第三者に転貸するのがサブリースと言うスキームです。

 一般に、不動産投資として考えられる大きなリスクとして、
・土地の値下がりリスク
・空室リスク
・空室が長引くことによる賃料の下落リスク

 サブリースの場合、不動産会社が一括で借り上げるので、空室リスクはないですね。さらに空室リスクがないので空室が長引くことがなく、賃料も下がらない・・・。これは美味しいと考えたあなた・・・。それは早計です。

 サブリースをめぐってはバブルがはじけた頃、地価が下落し、賃料も大きく下落しました。そこで不動産会社にも大きな損失が生まれ、不動産会社より、賃貸人に対し、借地借家法32条による賃料減殺請求権の行使がなされ、裁判になりました。

 結果、平成15年の10月21日の最高裁判決では、賃料の減額請求の当否に関し、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきとし、減額を肯定するに至りました。

 この判決の意義は大きく、全部ではありませんが、一部の業者には、賃料減額を不服とするオーナーによるサブリース契約の解除には一切、応じず、強引に賃料減額をのませる業者も多いようです。
 この最高裁判決の存在もありますが、くわえて、業者も借地借家法の借主だからです。普通借家契約の解除は基本的にオーナーは出来ないのです。

 こうしてオーナーはなくなく賃料減額要求を受け入れざるを得ません。これを突き詰めていくと、毎月のランニングコストを下回る賃料設定でもオーナーは拒否できないのがサブリースの実態です。

 こうしたサブリースを嫌がる投資家は少なくなく、出口戦略においても相場より安く取引される傾向にあります。私には、いっときの空室リスクを恐れるオーナー心理に漬け込むオーナーを食い物にするスキームにしか見えません。

 ちなみに私はサブリース物件は絶対に手を出しません。
 このコラムは私が実際に実践した内容ですが、必ずしも成功することをお約束する内容ではないことはお含みおきください。それでは次回もどうぞ、宜しくお願いいたします。