定年生活.com トップ» » 思わぬ出費で貯金半減にさせないために~優良物件の見分け方その1

思わぬ出費で貯金半減にさせないために~優良物件の見分け方その1

2018/1/16 

image001

200万円投資を実践する大家さん

思わぬ出費で貯金半減にさせないために~優良物件の見分け方その1

ここまで、買ってはいけない物件を数回に分けてご説明をしました。
じゃあ、買い物件って何?
これは良く聞かれる質問です。結論から申し上げるとこれからご説明をするポイント踏まえた安い物件です。

スペースの都合もあるので、ポイントだけをお伝えしたいと思います。

1 ビックコミュニティであること

 既に申しあげたのですが、小さい戸数のマンションですと、必ず修繕の問題(積立金の不足の問題)が生じます。
 やはりある程度の戸数のマンションがあると良いでしょう。では具体的にどの程度なのかといえば、やはり50戸以上は欲しいところです。100戸以上にもなりますと、そのスケールメリットで、ランニングコストが大幅に軽減されるケースが多いです。
 実は、この問題、自分が住むわけじゃないし、関係ないという考えの方が非常に多いです。そこで、すこし具体的に数字で見ていきましょう。
 例えば、月の管理費が3000円で修繕積立金が2,000円だとしましょう。
 戸数が100戸ですと、月に200,000円、年間で2,400,000円がそのマンションの管理組合に納められます。大規模修繕が12年に1度だとすると、12年で、28,800,000円。その間にも色々と修繕がったとしても外壁塗装の20,000,000円くらいは余裕で溜まるでしょう。

 ところがこれが20戸でしたらどうなるでしょう・・・。12年経っても、5,760,000円ということになり、恐らくは何も出来ないですね・・・。
 すると、マンションが積立金を上げるか、何もしないかとの二者択一になります。積立金を上げれば、収益力が減殺されますし、何もしなければ、マンションのコンディションが悪くなり、ゴースト化する虞も・・・。
 結果、売るに売れなくなります・・・。
 自分が住むわけじゃないし、関係ないという考えが如何に危険であるかをご理解いただけるかと思います。このあたり、ババ抜きグームの様相になります・・・。


 

2 賃料が現在の相場通りであること

 これもお伝えしたとおりです。購入時に「賃貸中」即ち、居抜き物件(※)を購入する場合、現在の相場に照らして、その賃料が適正であるかが重要です。よく15年以上の長期賃貸中という言葉も見受けられますが、裏を返せば、それは15年前の家賃「相場」ということ・・・。
 マンションの販売価格は現在の賃料を基準に決められますのでやはり割高な販売価格になるでしょう。賃料が相場通りかどうかを必ず判断して下さい。

3 マンションは共用部が大事です

 マンションは戸建と違って、集合住宅です。共用部が汚かったり、ゴミ捨て場が雑然と手入ると、マンションに入る前に入居希望者ががっかりしたり、入居を嫌がる可能性があります。このあたりも購入前に見ておきたい部分です。


 

4 洗濯機置場が室内にあること

 これはとても重要です。やはり100戸以上のビックコミュニティ物件なのに「1階のコインランドリーを使ってください」は厳しいです。誰が使ったか分からない洗濯機で洗濯することを嫌がる方は多いので、やはり洗濯機置場は個別の室内に必要でしょう。

 この点については、詳細を「200万円から始める画期的不動産投資法~実践編・お宝物件の探し方」というコラムをスタート予定ですので、ご興味ある方はそちらも御覧下さい。

 

 ちょっとコーヒーブレイク
 3点ユニットってどうなんですか?

 これは良く聞かれる質問です。3点ユニットとは、お風呂とトイレが一体化している物件です。日本がバブルの頃に急増する単身者向けに作られた以下の写真の様なバス・トイレ一体化型の物件です。

この物件の可否については意見が分かれますが。要は賃料を幾らに設定するかです。
日本は1億総中流社会から格差社会になったといわれています。そこでは「安い賃料」のみで住居を決める方も少なくはないので、この点は意見が分かれます。
 ただ、実際に賃貸募集をする管理会社から嫌われる傾向にあるので広告費(※)などがかさむ可能性が高いとはいえるでしょう。

 
【言葉の説明】
※居抜き物件・・・現状、賃借人が住んでいる物件。購入時に内見をすることが出来ない。
※広告費・・・空室になり、新しい賃借人を見つけた場合に管理会社に支払う費用。物件の状態や立地によって異なるケースが多い。

 このコラムは私が実践した内容を基にお伝えをしていますが、必ず成功することをお約束するものではありません。
 それでは次回もどうぞ、宜しくお願いいたします。