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思わぬ出費で貯金半減にさせないために~優良物件の見分け方その2

2018/2/15 

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200万円投資を実践する大家さん

思わぬ出費で貯金半減にさせないために~優良物件の見分け方その2

このコラムも今回が最後です。優良物件の見つけ方。前回がいわば、必須事項(must)のお話でしたが、今回はこれがあったらベターという項目です。全部満たせば、最高ですね。

1 築30年以内であること

マンションは一般に法定耐用年数が47年といわれています。また収益物件として、キャッシュフローが出ない物件は買うに値しないといえるでしょう。
とはいってもキャッシュフローが出れば、何でもよいのでしょうか?答は「否」です。
なぜかと申しますと、旧耐震の建物か新耐震の建物かを判断する必要があるからです。
まず、「新耐震」とは1981年6月1日より、施工された建築基準法の取り決めのことです。
新耐震法では、コンクリートに含まれる鉄筋の量を増やし、鉄筋の間隔を狭くすることで、地震のエネルギーによるコンクリートの損壊を高いレベルで予防しようとする工法です。
1995年の阪神淡路大震災の際も旧耐震の建物は特に旧耐震の建物を中心に被害が大きかったといわれています。

この点、気をつけていただきたのは、届出が1981年6月以前の建物は、旧多死因ですので、例えば、1981年5月届出、1982年5月に竣工ですと、旧耐震の建物ということになります。この点、物件概要書には建物の竣工日しか記載されていませんので注意しましょう。
個人的な見解ですが、1984年竣工であればまず、大丈夫でしょう。

2 周辺には何がありますか?~地図からではわからないこと・・・

これは物件周辺にラブホテルや風俗施設、暴力団事務所などがないかどうかです。どうしてこの物件は売れ残っているのだろう』と現地に行ってみると、隣にラブホテルがあったり、近くに暴力団事務所があるなど・・・
こうした現地証左を怠って買ってしまうと、売るに売れなくなってしまいます・・・。

3 鉄道が2路線以上ある

東京ではあまり心配なのですが、地方都市ですと、1路線しかない地域もたくさんあります。
絶対に「×」ではありませんが、2路線以上あると、多くの方面からの人々が集うことになり、街が活性化することが多いです。例えば、天神や博多がクローズアップされやすい福岡県の「住みたい街ランキング 2017」では第4位に薬院、第8位には千早と、やはり複数の鉄道が走るエリアが上位に入っています。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/data/sumitai-fukuoka/

 

・まとめ

高止まりしている不動産市況の中で、昨今、200万円程度の予算で不動産投資を始める方が激増したのか、こうした物件の売買はとても足が速くなったと実感しています。こうしたリスクをなるべく少なくした投資こそ高止まりし、含み損を有する可能性が高い今の時期にこそ、有効であると確信しています。
このコラムは今回で終わります。駆け足での説明でしたので説明が充分なしえたかはこころもとありません。
一方で、もう少し、詳しく知りたい、お宝物件には出会えないという方向けに「200万円のから始める画期的不動産投資法 実践編』というタイトルで、「お宝物件の探し方」を御説明したいと思います。

このコラムを最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。
本コラムは私が実践した方法ですが、必ずしも成功を約束する方法ではないことを予め御承知おきください。