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儲かる物件を地図から探そう

2018/6/1 

200万円投資を実践する大家さん

このコラムでは予算を200万円程度とした上で、儲かるお宝物件を探していこうとするものです。当然ですが、予算的に東京都内で探すのは不可能です。
 「いやいや、東京都内でもあるでしょ」と仰る方がいらっしゃいますがこの予算で東京都内を買うのはよした方がよいです。理由は後で述べます。

 そうしますと、地方都市になるのですが、具体的にはその様なポイントを見るべきでしょうか?それは地図を見ることでわかるのです。
 「えっ?」といわれるかもしれませんが、分かります。何がわかるのでしょうか?
 それは「需給バランス」です。どういうことでしょうか?

 地方都市に限らず、不動産経営での一番のリスクは「空室状態が長引くこと」です。要は需要がないエリアか、あるいは物件の供給が需要に比べて過多になっているエリアですね。
たとえば、福岡を例に見てみましょう。福岡市には大きな鉄道網として、市営地下鉄、JRと西鉄があります。市営地下鉄は非常に輸送力があるのですが、次に輸送力があるのが西鉄(私鉄)です。そしてJRはこれに続く3番目です。この点が東京都と全く異なる点です。東京ですと都営地下鉄が強くて中央線沿線は「ちょっと」みたいな話ですね。

 ところがエリアによってはJRと西鉄の双方の駅がある場所があります。こうしたエリアは通勤通学で2つの路線を使いますから、需要が強いエリアといえるでしょう。
 一つの鉄道しか通って場合、人の動きはその沿線のビジネス街や学校、工場などに制限されます。
 が、2路線以上あると、この動きは急に多様化します。ですから、あなたが考えている
エリアでは鉄道が2路線以上あるかどうかを必ず確認して下さい。少なくともそのエリアは需要があるエリアである可能性が高いといえるでしょう。

 よく陥りやすい失敗の一つに、近隣に工場や大学があるからこのエリアは需要がありますという説明をする営業マンがいます。
 間違いではないのですが、正しくもありません。というのは、こうした工場や大学は撤退したり、事業を縮小することがあるからです。
 具体的には東京都の八王子がその代表例です。八王子は東京都西部の大規模な都市で工場や大学がかなり集中するエリアでした。
 が、昨今の経済情勢などの流れで、大学は都心回帰の流れで八王子近辺のキャンパスを閉鎖、工場も撤退することになり、八王子は非常に苦戦するエリアになりました。
 八王子周辺は、都内で200万円台で不動産投資が出来る稀有なエリアですが、そういった事情があるので出来れば避けた方がよいでしょう。
 これ以外にも日本にはこうした事情を抱えるエリアがたくさんなあります。

 ところが、鉄道の撤退はなかなか多くはありません。もちろん、鉄道は廃線がありえます。しかし鉄道はそもそも公益性が高い事業ですので、ちょっとの赤字ぐらいですぐに廃線にはなりません。かなりの大赤字にならないと廃線にならないのです。
 即ち、鉄道が廃線になるエリアはそのだいぶ、昔から人が減っているエリアであり、そもそも投資の対象になっていないのです。

本当に需要のあるエリアかどうかは鉄道路線からまずはみることです。鉄道路線を見ることで「人の流れ」が見えてきます。そこからその土地の賃貸需要が見えてくるのです。
 私は「鉄道オタク」こそ、不動産投資に最も必要な要素ではないかとすら感じております。

 このコラムは私が実践した方法ですが、必ず成功することをお約束するものではありません。それでは次回もどうぞ、宜しくお願いいたします。

 

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