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人口が少ないエリアは賃貸需要が無いと考えるのは早計。ここでも地図から探そう

2018/7/1 

200万円投資を実践する大家さん

前回は、儲かる物件を地図から探すことの重要性をお伝えしました。今回も似たようなお話です。
 不動産投資における最大のリスクといえば
「空室リスク」
です。

 空室になれば、その分の収入も得られず、広告料といって不動産仲介業者にお金を払って賃借人を見つけてきてもらう必要性があります。
 ここで、一つの例をご紹介します。札幌という都市があります。北海道でも最も人口が多い1,965,889人の方が居住されるエリア(2018年6月1日現在)です。政令指定都市でも横浜志、大阪市、名古屋に続く人口数であり、現時点では福岡市よりも多い人口です。

 しかし、札幌は不動産投資においては、なかなかの激戦区といわれています。よくインターネットでも相場より異常に高い利回りの物件が市況に出ています。

 これは、この様な利回りであってもオーナーが手放したいというメッセージにほかならないのです。一言でいえば、物件自体が供給過多であり、高い空室リスクと賃料下落リスクとの戦いです。
 さらには広告料も高く積まないといけませんので実はあまりお薦めできないエリアです。
 なお、空室になる可能性がとても低い生活保護者であれば気にされる必要性は低いといえるでしょう。

 では、札幌の人口の40分1程度の人口5万人弱の都市で、賃貸需要が旺盛にあるエリアがあるとしたらいかがでしょうか?空室になると、1週間で3件ほどの申し込みがあるという需要旺盛なエリアです。
 一体、どんなエリアでしょうか?

 それは・・・・、「石垣島」(沖縄県石垣市)です。

 石垣島の人口は48000人程度。札幌市の人口の2.4%程度です。にもかかわらず。需要が供給を上回っています。なぜでしょうか?
それは物件数が少ないのです。理由は2つあります。
1つ目は、建築コストの高騰です。石垣島ではコンクリート取扱業者が2社しかなく、その大部分を占める1社のほぼ独占状態のためコンクリートは言い値で供給され、ほとんどの建築資材は沖縄本島から船で400km運ぶことになるので、建築の坪単価が本土の3割増しになります。
 
第2に、石垣空港建設に代表されるように石垣島は開発の反対運動が強く、建築許可がでても、建築費高騰、建築作業高騰のほか県外からの交通費、宿舎費も別途必要になるため、デベロッパーは、採算が合わず、建設を断念します。

そこで、新しい物件の供給がなされず、一方で、日本最南端で尖閣問題など、日本の国防の最前線でもあるため、海上自衛隊関係の方の需要が強く、需要が供給を上回っています。さらに日本有数のリゾート地でもあります。当然、こうした需要が旺盛なエリアは仮に空室になっても、高額な広告料など要らないことになります。

 人口減少社会を迎えるなかで大事なことは人口ではなく「需給のバランス」です。

 特に石垣島の例であれば、石垣と沖縄本土がどの位、離れているかは地図から容易に確認できます。ここでも地図からお宝物件を探すことは出来るのです。また数年前まではまさに200万円台の物件が豊富にあったエリアでもあるのです。
日本は人口減少社会を迎えますが、一方で、観光立国で外国人の受け入れを強めています。その結果、今まで無視されたエリアが突然、第2の石垣になるかもしれないのです・・・。
 大事なことは需給のバランスです。

 この方法は、私が実践した方法ですが、必ずしも成功をお約束するものではありません。
それでは次回もどうぞ、宜しくお願いいたします。

 

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