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利回りは自分で作るのが王道!

2018/8/2 

200万円投資を実践する大家さん

 前回まで2回に分けて、地図から読み解く儲かる物件の探し方について、御話をしてきました。そろそろ今回のメインテーマともなる私自身の物件の探し方について御話をしていきたいと思っています。

 なるべく、実例を交えて生きたいと思いますが、今回はその前提として不動産における「利回り」について御話をしたいと思います。
 基礎編のタイトル「表面利回りに騙されるな」というタイトル内でもお伝えをしましたが利回りとはこの様に考えます。

家賃-物件の維持費用(マンションであれば管理費など)×12ヶ月-固定資産税
これが実質利回りという計算になります。
賃貸の管理手数料や、損害保険に入る方はそれも考慮すべきでしょう。

 表面利回りにだまされてはいけないというのは、ここでいう実質利回りでみろという話ではありません。

定年後の副業どころか貯金半減! 買ってはいけない物件 その1~表面利回りにだまされるな

 話が重なりますので今回は割愛します。今回のテーマは「利回り」は自分で作ってみるという考えです。
 要するに、物件を取得するにあって「賃貸中」(居抜き)を買うか、「空室」の物件を購入するのかということです。

「そりゃ、賃貸中に決まっているでしょ。」
という声も聞こえてきそうです。
でも私の経験則上、必ずしも賃貸中がよいというケースばかりではないことがあります。
まず、賃貸中のメリットについてみてみましょう。

【賃貸中が良いケース】
①賃料が直ぐに入るので、投資に対する回収が直ぐにできる
②賃貸需要が一応、ありそう・・・。

 なるほど。でも、実はこの程度しかありません。
【空室のメリット】
①基本的には収益で買う以上、空室状態は売主にはデメリットなので、価格交渉がしやすい。
②賃借人がいないので、内見が出来、実際の物件の様子を見ることが出来る。
③内装工事を行うことで他物件との差別化も実現できる。

【空室のデメリット】
①売主が自己使用物件ですといって法外に高い値段で売ってくる。
②賃貸需要が見えにくい

 いかがでしょうか?おそらく、多くの方はデメリットの②に目が行くのでしょう。それこそが現地調査のポイントです。現地の不動産業者(管理会社)の方にヒアリングをするのが適切ですし、それで分かることは多いですね。

 しかし、もっとも大きなリスクは「賃貸中」の賃料はそもそもアテにはならないこと言うことです。
 これも「表面利回りにだまされるな」の中で述べたことですが、その賃料で着いた賃借人はもうずいぶん前の方でその方が退去された後には絶対にその賃料で入居される方はいないというケースです。
 俗にいう利回りは操作できるという格言があるように、利回りは絶対ではないということを知っていただきたいと思います。

 では実際に、空室状態の場合と賃貸中の場合には、どの位変わるのでしょうか?
 あくまで単純な数値化ですので、参考にして下さい。

 私が出遭った物件の一例ですが、
物件価格 220万円 
想定賃料25,000円 
利回り13.63%
で売りに出ていたのです。これを空室でしたので、価格交渉を行い、内装を行うことで想定賃料を上げることに。

物件価格 175万円
賃料26,000円
利回り 17.82%での運用に成功!したのです。

 ちなみに賃貸中の場合、
 家賃が22,000円で250万円というのが当時の市場相場でした。これでも利回りは10%台ですが、仮にこの賃貸中の物件をこの金額で購入した場合との差はなんと7%。
 必ずしも賃貸中の物件ばかりが良い物件とは限らない一例になります。
 お宝物件を自ら作り出す感覚でしょうか。

 これはあくまで表面ですが、不動産投資の成功の有無は、初期費用の金額で決まります。
 しかしなぜこの様なことが可能なのでしょうか?次回より、実際に取り組んだ成功例や、失敗例をお話したいと思います。

 本コラムは私が実際に実践した方法ですが、必ずしも成功をお約束する内容ではありません。それでは次回もどうぞ、宜しくお願いいたします。

 

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