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私の実際の実践編 物件に惚れてはいけない…失敗から学んだこと~名古屋編その1

2018/9/1 

200万円投資を実践する大家さん

 取得費用総額を200万円前後で抑える不動産投資をスタートしたい。最初からその様に思ったわけではなく、当初は人にすすめられてのスタートでした。
 今から数年前で私自身、投資の経験がそこまであったわけではありません。そうは言ってもどんな不動産がどこでいくらで売られているのか…。あまり良くわからないままスタートしました。
 候補地は、取手、八王子(東京)、橋本(相模原市)、福岡、札幌、名古屋などが候補地になりました。当時の私は物件取得に当たり、2つの原則を決めていました。
1 女性がターゲットになる物件にこだわる。
2 サブリース物件はスルーする。

 そのような緩い希望条件の中で名古屋市内にある某女子大学の近くになる女性専用のマンションの紹介を受けました。業者が売主なので、手数料はかかりません。
 金額は200万円を少し超える程度。空室状態であることも前向きな心境になりました。
 建物の外観は白を基調にした外観タイル貼り。オートロックもあり、女性専用のマンションらしくセキュリティもしっかりしており、且つ最上階。
すっかり気に入ってしまいました(自分が住むわけではないのに…)

 当時、気になった点は主に以下の点です。
1 学生向けのマンションと想像できるが、春のシーズンを逃すと需要はあるのか?
2 室内洗濯機置場はない点。1階にコインランドリーがあるが、女性専用だし、まっいいか程度。
3 総戸数が30戸以下なのが気になるが管理会社がしっかりしているのでこれもまっいいか程度。表面利回りが20%近くになることが想定されたので、この点も感覚を麻痺させました。

 結局、私は、その物件を業者相手に価格交渉し、200万円きっかりで購入したのです。ここまではシメシメでした…。
ところが、問題はそのあと、起こりました。
 名古屋市の空室物件ですので、賃貸募集をどなたかにお願いしなければなりません。そこで、飛び込みでお願いしに行ったのです。
 すると、担当者の反応が意外でした。

「うーん・・・。今どき、こういう物件は流行らないんですよねぇ。」

管理会社さんが気になるのは3点ユニットのことでした。

「名古屋の女性は3点ユニットを極端に嫌うんですよ。家賃を下げたみたところで、ダメなものは駄目ですね…。」

筆者:「ちなみに空室はどのくらい、続いてるのが多いのですか?」

管理会社:「そうですね。正確には調べてませんが数年というのも…。」

 ありえないと思いつつ、当時の私は愕然となりました。その後、気を取り直し、思いなおしました。これは管理会社のやる気のなさだろうと…。そもそもいくら不人気の3点ユニットとはいえ、名古屋市で数年も空室になるのは賃料設定を誤っているか、物件になんらかの瑕疵がある場合にほかなりません。
 とりあえず、賃料設定で客付けをしていただくことにしましたが、管理会社との信頼関係の醸成はとても重要であると身に沁みました。間違っても飛び込みで頼んではいけないと。

 私自身、東京で何人かの女性に聞いてみました。すると、
「3点ユニットは賃料次第で、我慢できるけど、洗濯機置場がなくてコインランドリーはヤダなぁ。」

 なるほど、こうしたヒアリングは本来、購入前にすべきことです。最上階であることがかえってマイナスになる案件です。こうした事実は管理会社は教えてくれませんでした。
ただ、それでもこの物件はある程度、勝算があったのです。というのは、名古屋市ではなく、愛知県全体でみると、名古屋以外に三河安城、豊橋という新幹線の駅があります。
 仮にこの2駅の近辺に住むご家族でこの女子大学に通う学生さんは自宅から通うのは極めて困難です。なので、家賃設定を間違えなければ、必ず賃貸人はつくだろうと思いました。

 結局、賃貸人が付きました、予想通り、三河安城近くにご実家のある学生さんでした。
 ところがトラブルはこれで終わらなかったのです…。
 このコラムは私が実践した内容ですが、必ずしも成功することをお約束する内容ではありません。それでは次回もよろしくお願いいたします。

 

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