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私の実際の実践編 物件に惚れてはいけない…失敗から学んだこと~名古屋編その2

2018/10/1 

200万円投資を実践する大家さん

 ある真夏の日でした。私の携帯が鳴りました。
「大家さん、大変です。玄関から漏水しています…」

 漏水事故は不動産に関するトラブルの中でも深刻な部類です。といいますのも配管の亀裂、水が溢れたなど、原因が多岐にわたることにくわえて、下の階へ水が浸透すると損害賠償問題になるからです。

 今回は、給湯器が寿命で交換が必要ということでした。この故障は、不動産賃貸の中でも割とコストがかかる工事です。くわえて、夏でしたのでお湯が出ずにシャワーなどが使えないのは困るということですので、早急な対応が必要です。
 結局、30万円前後の出費がかかりました。幸いにも下層階への浸水はなく、共用部分に関してはマンションの管理会社の保険で対応頂けるとのことでしたので、私がすべきは給湯器の交換のみで済みました。

 ここで問題なのが、この規模の投資で30万円前後の修繕がかかるということは、賃料が仮に3万円だった場合、1年近くの賃料が軽く飛んでしまうということです。
 築年数が30年以下だったので、給湯器はまだ大丈夫だろうと思ったのです。こうした決めつけはいけません。そもそも空室状態でしたから内見ができます。なので、設備の点検をすべきであったのです。ここは猛反省すべき点でした。

 次に、マンション共用部の大規模修繕の工事の出来栄えをめぐってマンションの管理組合と管理会社が紛争を起こし始め、大規模修繕の支払いを拒絶するという事態が生じました。要するに工事に失敗したのです。

 ここはあくまで、共用部のことですが、マンションの総戸数が30戸以下で非常に少なく、管理費等の値上げがあった場合、賃料が右から左に消えてしまうのです。

 まだ購入して2年半ですが、今の賃借人がいる間に、早期の売却を決断しました。
 しかし売却活動は難航。
 問題はラニングコストでした。30戸以下ゆえに、管理費と修繕積立金の合計が1万円を超えるため、空室時に足を引っ張ると思った方が遠慮をしたのです。
 やはり総戸数は大事です。
 結局、長引く売却活動中に賃借人が退去。空室になってしまい、購入時とさほど、変わらない金額での売却となりました。
 しかし、手数料などを考慮すると、若干の赤字の案件。昨今の不動産市況に鑑みると、私にとっては数少ない失敗案件となりました。

 まとめ
 名古屋で得た経験は以下です。
1 物件の外観に惚れてはいけない。女性専用はターゲットが半分になるので慎重に。
2 空室時は設備の点検を入念に。特に給湯器の交換は費用が掛かるものです。
3 総戸数は多いものにしましょう。できれば100戸以上がベストです。
4 良き管理会社と出会えることがベストです。これがないと遠隔地の賃貸経営は難しいでしょう。
5 女性を対象にする場合、3点ユニットは問題ないが、室内洗濯機置場は必要でしょう。

 次回は成功事例ともいえる福岡のお話です。
 本コラムは私が実践した方法ですが、必ずしも成功をお約束するものではありません。それは次回もどうぞ、宜しくお願い申し上げます。