「いや～、このご時世にそれはいくら何でも無茶ですよ…。」
電話口でのやり取りは私が福岡でお願いをしている管理会社さんとのやりとりです。名古屋での失敗にもめげずに福岡市東区にあるかなりボロい？（失礼）物件が売りに出ていたのです。
　私は気になる物件があり、相談したのですが、購入の前提は売り出し価格の４分の３の価格で指値を入れることでした。それは通らない指値だというのです。
　しかし、この指値が入れば、福岡市の中でも久しぶりに１００万円台の物件購入であり、利回りも１３％は確保できるだろうという見込みが立ったので、区分でありますが、是非とも実現したい案件でした。

　当然ですが、今回も空室です。しかし、今回のハードルは多岐にわたりました。
1 空室状態ですので、措定賃料が相場通りかどうか。
2 室内洗濯機置場を作ることを主眼にしたリフォームをするので、それにより、賃料を上げることが可能かどうか。
3 客付けが予想通りに決まるかどうか…。

賃料か相場通りかどうかの検討は是非、この不動産コラムの基礎編の第１１回で詳説しておりますのでそちらをご覧ください。
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https://www.teinenseikatsu.com/cat_special/23907/

ここで重要なことはこの物件をいくらで購入し、内装工事をするにあたり、どのくらいの予算をかけ、どこを治すのかを選別することにあります。

　空室でしたので内見が可能です。そこで購入希望者である私、仲介会社の営業マン、賃貸管理の担当者、内装業者の方と４名でその物件を内見に行くことにしたのです。
　
　繰り返しますが区分です。しかも専有面積は１５平米程度。かなり狭い物件といえるでしょう。ここに大の大人が４人も入るのですから、かなり暑苦しい状態？になります。

　問題は４人集まって何を話し合うかです。具体的にはこの空き家をどのように再生させるか？繰り返しになりますが、要はリフォームをどこまですれば、良いかを選別する作業です。
　この物件はその時の所有者さんが、倉庫代わりに使用していました。そのため。床に小さな凹みがあったのです。こうした要素は価格交渉においてとても重要です。
　さらにこの物件、エントランスから入って部屋に行く途中で出会った人はほぼ、高齢の方ばかりでした。
「若い人はほとんど見ませんね…。」
賃貸募集の営業マンがボソッと感想を漏らしつつ、対象物件に到着です。
　さぁ、入室しようとすると、扉が固い…。
「こりゃ、いじめですヨ…」
　内装業者の方も苦笑いです。ドアクローザーの状態が悪いので交換が必要なようでした。

入室をしようとすると、まずは古臭い、蚊取り線香型のコンロが目に入ります。

　人は最初に目につく、部分でその部屋の印象を決める傾向があるので、できるだけ、第一印象は良くしたいものです。
さらには洗濯機置き場のない室内…。不人気と言われる３点ユニットの内部を少しマイナーチェンジするかどうか…。
今回の内容は概ね以下の通りでしょう。
1 玄関扉のドアクローザーの交換の要否
2 キッチンのコンロの交換の要否
3 室内洗濯機置場の要否
4 へこんだ床の修理
5 ３点ユニットのマイナーチェンジ

さぁ、内装工事はどこまでするべきでしょうか？
　本コラムは私が実践した方法ですが、必ずしも成功をお約束するものではありません。それでは次回もどうぞ、宜しくお願い致します。