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利回りを自分で作ってみた事例~福岡で行った空き家のリフォームその2

2018/12/1 

200万円投資を実践する大家さん

 前回に引き続き、空き家を再生させて客付けをさせようというパターンの続きをお話したいと思います。
 まず、お伝えしたいのはある程度の年数の立った不動産の内装をする場合、気になる部分を直そうとしたら、フルリフォームになる可能性があるということです。
 予算に糸目をつけないのであれば別ですが、それでは「収益性」が下がってしまします。とはいえ何も手を入れずに「家賃の値下げ」で対応する大家さんも多いようですがそれも考えものですね。
 そもそも「空室」ということは住みたくない理由がそこにはあるはずですので、その理由を解決できなければ意味がありません。
 そのためにはやはりリフォーム工事は必要だといえるでしょう。

今回の事例では大きく以下の問題がありました。前回も書きましたが、おさらいの意味で再掲します。
1玄関扉のドアクローザーの交換の要否
2キッチンのコンロの交換の要否
3室内洗濯機置場の要否
4へこんだ床の修理
53点ユニットのマイナーチェンジ

問題は内装工事をする際に、工事後の賃料をいくらに設定するのか、そしてその賃料を基礎にどの範囲までをやるかです。
 その際、どの様に考えたら良いでしょうか?そして上述の5つの課題のどこまで

 ここで必要な道具(人材)がいます。それは何でしょうか?私はそれを三種の神器と呼んでいます。
 それは何かというと、優れた不動産営業マン、優れた賃貸管理の営業マン、優れた内装工事業者です。そうです。前回、狭い部屋で話し合いをした3人の方々ですね。

 少し詳しく見ていきましょう。まず大前提は、賃料相場です。リフォームによって賃料を上げたいのであればいくらまで上げたいかを相談し、客付けにそのくらいの期間と広告料がかかるのかを確認しましょう。これは優れた営業マンでないと適切な回答ができません。
 次に、賃料が決まれば、それに相応しい内装工事です。ポイントはその範囲ですが、絶対ではありませんが、おおよそ以下の目安にするのが良いでしょう。
 それは賃料の6か月程度または1部屋30万円を超えない予算。

 地方都市で家賃が3万円以下の場合、6か月分となると概ね20万程度です。このあたりが目安にし、「何をやるか」ではなく「何をやらない」即ち、やらない覚悟を決めることが重要です。

 今回の場合は、128戸というビックコミュニティの最上階という立地にもかかわらず、室内に洗濯機がないことがネックになりました。
 私も経験がありますが洗濯ものをコインランドリーにもっていくとき、持ち帰るときが大変なのですよね。水分を含んでいるからです。

 本来、最上階というのは賃貸募集でも強みを発揮するのですが、これではマイナスになってしまいます。そこで、今回は「3室内洗濯機置場」の設置が最優先課題になりました。

それと、ドアクローザーの交換とキッチンのIHの変更をしました。この2つは部屋に入室する際に一番最初に目につくところであり、入居希望者のお部屋のイメージを決めてしまうポイントです。
 俗にいうファーストインプレッションですね。

 したがって、4と5はやらないことにしました。きりがないからです。
ほかにもいくつか工事をしたのですが、費用は20万円台に収めることが出来たので、内装工事業者の腕もよかったと思います。
これでも想定賃料を4000円上げることに成功し、繁忙期の4月に入居が決まりました。

 さて、最後の課題は、物件の価格交渉ですが、内装工事費用以上の価格交渉に成功。ここは優れた不動産営業マンにご活躍頂きました。

 こうして福岡市内で100万円台、利回りが13%を確保することに成功したのです。
 お分かりいただけたかと思いますが優れた不動産営業マン、賃貸管理営業、内装業者という3種の神器の方々とチームを組むこと。これがとても重要です。

 このコラムは私が実践した投資方法をお伝えしていますが必ずしも成功をお約束するものではなりません。それでは次回もどうぞ、よろしくお願い申し上げます。

 



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