定年生活.com トップ» » 賃貸中の物件はどの様に購入するべき?~外国人賃借人との向き合い方その2

賃貸中の物件はどの様に購入するべき?~外国人賃借人との向き合い方その2

2019/2/1 

200万円投資を実践する大家さん

2018年も不動産の高止まりは続いたようです。私の周りの不動産投資をなさっていらっしゃる方でも「今年はとうとう買い付けすら入れなかった」という方もいらっしゃいました。
不動産仲介からの情報も極端に少なくなったように感じますのでやはり、割高ゆえに売り物になる件数が減っているのは事実といえるでしょう。
かくいう私は昨年も100万円前半の物件を2割の指値を入れて購入することが出来ました。利回りは表面で19%、実質でも12.5%ですが、それでも割高だとは思っています。が、バランスの良い物件は探せばあるのです。

今回も前回に引き続き、「賃貸中」所謂居抜き物件の見極め方についてお話をしたいと思います。
地方都市でいわゆる属性の低い入居者層をターゲットにする物件は価格が低くなりやすいということは前回、お話をしました。
そのなかでもお勧めなのが生活保護者と外国人というお話でした。その前提として、そもそも集客力のある物件とは何でしょう。そして賃借人の属性を見極めるポイントは?今回は集客力のある物件を中心にお話をします。

地方都市の場合、良く語られるのは「人口減少」です。これは事実です。日本の中で人口が増加する都市は東京、福岡、沖縄ぐらいといわれるわけですから地方都市の場合、「人口減少=空室率の向上」という不安にさいなまれる方もいらっしゃるでしょう。今は、賃貸中でもこの入居者が退去したら客付けは出来るのだろうか?そんな不安に思われる方も多いかと思います。

しかし人口減少は常に平均的に万遍なく起きるわけではありません。例えが悪いですが、東京都で人口が減少するとしましょう。この時、港区も中央区も千代田区も同じように人口が減るわけではないのです。港区だけは減らないかもしれないし、千代田区は反対に増えるかもしれません。

ではその見極めるポイントは?

それは以下の4点です。

1  国立大学・公立大学周辺

国立大学・公立大学の大きなポイントは学費が安いことですね。保護者の所得が2極化する中で、やはり、学費が安い国公立大学に通うニーズは増えることは合っても減ることはありません。

2  大きな病院の周辺

これも分かりやすい例えですが、高齢者や生活保護者などは車をもたないケースが多く、且つ病院を必要とすることも多いので、こうした大きな病院の周辺の需要は衰えません。また外国人の方で医療・介護関係の仕事に就く方も需要も今後、見込めるのがポイントでしょう。

3  市役所周辺

これも分かりやすいポイントです。生活保護者の方は毎月の給付を受け取りに、市役所に行くことが多いです。また市役所周辺は開発もされます。というのは地方交付税という国から地方に交付されるお金ですが、使用用途が限定されています。そのため、中心部の振興策のために使われるので、市役所周辺を中心に繁華街が広がるケースも多いですね。

4 JR沿線が強いとは限らない・・・

東京の方で気を付けて頂きたいのは地方ではJR沿線の賃貸需要が強いとは限らないということです。東京ですと例えば、山手線や中央線などの沿線は需要がとても強いです。それは渋谷や新宿という世界最大規模のビックターミナルに出やすいからです。
しかし地方都市の場合、必ずしもそうではありません。例えば、札幌市の場合、冬は雪の影響をまともに受けますので「市営地下鉄沿線徒歩5分以内」という条件が最も重視されます。従って、東京にお住いの場合、JR沿線が東京と同じく集客力があるわけではにことに留意しましょう。これは「儲かる物件は、地図から探そう」の回でも詳説したことになります。
https://www.teinenseikatsu.com/cat_serial/24735/

以上の要素を満たす典型的な街の一つが熊本市です。熊本市には熊本市電が走っており、どこまで乗っても「一律170円」なので市民の大きな足になっています。2本ある市電のうち、一本は熊本駅始発ですが、JR熊本駅周辺はビジネスホテルは多いですが、開発が進んでいるとは言えません。
むしろ、「熊本城・市役所前」を中心に辛島町から九品寺交差点界隈が賑わっており、熊本大学の医学部などもあり当然ですが併設の大きな病院もあります。

いかがでしょうか?人口減少とっていっても町全体が満遍なく減少するわけではないのです。従って空室で仕込むのも必要以上に恐れる必要はありませんし、賃貸中であれば、やはりある程度の需要があることにはなります。

では、表題の外国人賃借人と向き合い方については次回、詳しくお話をしたいと思います。

この方法は私が実践した方法ですが、必ずも成功をお約束する内容ではありません。それでは次回もどうぞ、よろしくお願いいたします。

 



定年生活ではLINEのお友達を募集しています☆以下のQRコードからお友達登録をしていただきますと、LINEだけでのお役立ち情報をお届けします。
定年生活ではLINEのお友達を募集しています