これまで物件の探し方や見つけ方を中心にお話をしてきました。価格交渉術についてはその都度、お話をしてきましたがこれについては別途、機会を設けて詳述したいと思います。

　さて、不動産経営をされたことがある方ならばお分かりの方も多いかと思いますが、物件取得後、不動産を安定的に経営するのにあたり、管理会社とのお付き合いは避けては通れません。特に不動産経営は仲介会社、内装業者、管理会社の3者によるチーム力が重要だということは既にお伝えしています。

そこで、まずは管理会社とのお付き合いがある場面を想定してみましょう。

場面1：現入居者の退去に伴う立ち合い・費用の清算
場面2：空室時の入居者の募集
場面3：入居者からの室内設備の不具合等によるクレーム処理

　多くの方は場面3まで想定し、入居者から家賃を頂く際にいくらかの手数料を管理会社に払うことで上記業務一括して委託する方が多いと思います。
　とはいえ、いくらかの手数料を払うのですからできるだけ良き管理会社（優秀な管理会社）と出会いたいものです。
　そこで、優秀な管理会社で出会える方法をご説明したいと思います。

方法1：そもそも管理会社をアテにしない・・・

　いきなり、表題と矛盾するようですが、管理会社は使わずに自主管理するというパターン。例えば、物件の所在地とあなたのお住まいとさほど、離れていないケース。
　この様なケースではクレーム処理などもご自身で出来そうですし、入居者が退去時の立会いなども出来そうです。

　また、そもそも入居者が生活保護者のように引っ越しの可能性はほとんどない場合、場面１や場面2のケースはほとんどないかもしれませんね（あくまでも一般論です）。
　この場合、場面3のケースが処理できるのであれば、自主管理を選択するのも一考です。

方法2：良い管理会社を見つけるには・・・

　ここからが本題です。私自身、不動産経営をする中で、良き管理会社との出会いや、あまり優秀でない管理会社との出会いがありました。そうした体験談を基にお話をしていきます。
　優秀な管理会社かどうかの判断基準は・・・、ズバリ！

　空室になった際に2週間以内に客付けができる管理会社です

　少し具体的に説明していきましょう。

1 適切な賃料設定を把握している

空室になった際に募集賃料を適切に大家に説明できる会社でしょうか？賃貸募集は所謂、1月から3月にかけての繁忙期と4月以降では、条件が変わる可能性もあります。併せて、礼金や敷金などもとれるのか？などの提案ができる会社でしょうか？「周辺相場からこのあたりの賃料が妥当でしょう。」などという提案は提案のうちに入りません。提案内容を2週間以内に実現できるかどうかです。

2 募集に際して必要な内装工事範囲を適切に提案できるか？

空室になった際に、新しい入居者を入れるに必要な内装工事の「範囲」を大家と共有できますか？
絶対に必要な修繕、余裕があればやったほうが良い修繕、不要な修繕の3パターンが最低限、必ずあるはずです。
　こうした修繕の必要性について大家と価値観を共有できるかが大事です。

3 ホウレンソウをしてくれるかどうか

ホウレンソウ（報告・連絡・相談）ですね。これは①と関わって例えば2週間以内に客付けできない場合、どこの条件が悪いのか、あるいは物件のどこに問題があるのかを大家にきちんと説明できる会社は優秀な会社でしょう。

・優秀な賃貸管理会社との連携はお宝物件発掘にもつながる
　こうした優秀な賃貸管理会社との連携は、「お宝物件」の発掘にも繋がります。たとえば、いま売りに出ている物件の賃料が仮に、３００００円と仮定しましょう。
　しかし現実には３５，０００円までは賃料を挙げられるとします。この物件を仮に３５０００円とした場合、月額５，０００円の上昇は、売却時の価格は１００万単位で変わりますのでお宝物件ということになります。お宝物件探しの強力なミカタが出来るということになります。
　実は優秀な管理会社と連携するメリットはこんなところにあるのか知れませんね。

　このコラムは私が実践した方法ですが、必ずしも成功をお約束するものではありません。それでは次回もどうぞ、よろしくお願いいたします。