いよいよこの連載コラムも出口のあたりにまで到達をしました。およそ不動産に関わらず、投資全般に言えることですが、出口戦略は重要です。というのも出口＝売却をもって利益が確定するからです。

まず大前提として総額２００万円以下の不動産はそもそも買い手がつくのでしょうか？あまりにボロ過ぎて買い手がつかないのではないかと思われる方も多いかと思います。これは私の過去から現在に至る取引経験や不動産仲介をやっている方にもヒアリングした結果ですが、
「１００万円から２００万円台の取引は足が速い」
「ネットに掲載するまでもなく売れる」
という意見が多かったです。

考えてみてください。「不動産＝高額」という先入感が強い世界で、購入代金１００万円台で毎月、賃料が入る物件と聞けばあなたの不動産投資へのハードルもかなり下がるといえるでしょう。あなたのハードルが下がるということは他の方のハードルも下がるといえるのです。そのためかハードが低い低価格物件は反響が強いというのが実感です。

では、安定した賃料がありながら売却を考えるべきタイミングとはいつなのでしょうか？このあたり、不動産投資＝ババ抜き的な要素もあるのでこれをご覧の方はババ抜きの「ババ」に引っかからないで頂きたいと思います。

売却を考えるタイミング

その１：大規模な修繕が必要になった
その２：原価償却が過ぎ、税金が高くなる

少し見ていきましょう。大規模な修繕とは、マンションであれば大規模修繕のケースと室内の不具合による修繕が考えられます。
マンションの大規模修繕により、修繕積立金が足りなくなり、積立金を値上げするケースがあります。この場合、家賃を上げられなければ収益が悪化しますので「ババを引いた」ことになります。
このケースでは購入前に重要事項調査報告書を見て、積立金額を確認したり、修繕履歴を確認することで未然にババ引きを防ぐことが出来ます。

また室内の設備の故障も「空室」であれば「内見」をすることで確認することが出来ますのでこれによりある程度、防ぐことが出来ます。
一方、戸建ての場合、水漏れなどの思わぬ出費があるケースもあるでしょう。これは保険等で対応するのが第一歩ということにあるでしょう。

次に原価償却のケースです。これは建物をある一定の年数で償却させて賃料等の得られる収益と相殺させることで節税をするのが一般的です。
原価償却は５年をベースにすることが多いので、このタイミングで売却を検討されるのが多いのもこうした要因があるかもしれません。

売却かな？と思うチェックシート

1. 建物の大規模修繕のタイミングが近い
2. 漏水など思わぬ出費が出てしまったタイミング
3. 減価償却が過ぎて税金の値上がりが予想される

このようなタイミングであれば「売却」という出口を検討されるべきでしょう。

本コラムは私が行った不動産投資方法ですが必ずしも成功をお約束するものではありません。それでは次回もどうぞ、宜しくお願い致します。