前回、出口戦略を考えるタイミングをお伝えしました。前回は一般論ゆえにお伝えしない内容でしたが今回は少し変わった出口のタイミングについて実体験を交えてお伝えしたいと思います。

・あまり儲からない物件・・・

　名古屋で２００万円きっかりで買った物件がありましたが、どうもランニングコストが高い・・・。ランニングコストが高いということは収益性が低いということです。設備の不具合なども重なり、投資金額が何時頃、回収し終わるかを冷静に計算しました。具体的には以下の様な思考回路です。

■この物件を賃貸経営することでのメリット

・家賃収入が得られる
・家賃収入を自由に使える

■賃貸し続けるデメリット

・建物の修繕費や維持費の負担
・家賃下落に伴うさらなる収益性の低下
・大規模修繕に失敗した不動産としての資産価値の低下
結果、
「いつまで経っても回収が終わらない」

という結論に達したのです。物件には空室になる状態があります。その状態がどのくらい続くかを計算したうえで考えてみると、何時まで経ってもインカムとランニングコストのいわばダッドレースが続く・・・換言すると収益性が向上する様には感じられませんでした。

　業者に訊ねると、名古屋市で２００万円台の物件は希少ですので、購入希望者はいるとのこと・・・。そこで「売却しよう」という決断になったわけです。

そこで、損をしない金額で売ってしまって現金に変え、別のエリアの物件を買うことで収益性を高めることにしたのです。これも一つの出口戦略だと思ったわけです。
言い換えると、売却した資金を新たな物件の購入に充てれば、収益性の低さに悩まされている物件は、間接的に高収益物件に生まれ変わる可能性があるのです。

　私の場合には、売却価格と家賃収入の合計は購入金額を上回る形で、なんとか売却しました。
次のエリアも名古屋から福岡市へと切り替え、福岡市の物件は名古屋物件の売却金額の範囲内である１００万円台後半で納めました。気になる利回りも６%以上、改善させることが出来ました。
　この様にしてイマイチな物件を形を変えてそれまでよりも儲かる物件に再生させることが出来たのです。

　私のような買い替えではなく、今度は売却資金を頭金にローンなどを組んで大型物件へと買い替える方にも是非、知って頂きたいタイミングです。

・売却は一般？選任？

　ところで、不動産の売却にあたり、媒介契約を不動産業者と締結する必要があります。ご存知の人も多いかもしれませんが、一般媒介と専任媒介という２種類（ほかに専属専任媒介というものもありますが割愛します）があります。どちらが良いのでしょうか？

まず、両者はどこが違うのか、ここで簡単に説明いたしましょう。
複数の不動産会社に売却の依頼ができるのが一般媒介契約です。その一方で、専任媒介契約を結んでしまうと、それ以外の不動産会社に売却の依頼をすることはできなくなってしまいます。いろいろな業者に売却を依頼できるなら一般媒介契約の方が良さそう・・・。売主が高い金額の買主と交渉ができやすそうですしね・・・。

では、一般媒介契約と専任媒介契約の場合、業者が、一生懸命仕事をしてもらえるのはどちらか？
それは、専任媒介契約です。一般媒介契約の場合、他の業者が成約させてしまうと、自分のところにはその分、収入が入りません。
　さらに今回、ご紹介した２００万円程度の少額不動産の場合、仲介料が５%ですから、１０万円程度（税抜）のケースが多いですね。これで一般ですと、業者は割にあわないと思い、熱心にやりません。専任ですと、売主・買主双方から手数料を貰える可能性があるのでやはりやる気になってくれます。
　今回、ご紹介したケースなどの少額不動産の売却の場合には、専任媒介契約が良いでしょう。

売却した物件は、私自身が素人同然で購入した初めての２００万円不動産で本当に様々な経験をしました。今でもあの時以上の経験はありませんから、やはり私自身も大いに勉強させる物件でした。その意味で賃料収入以外に「経験」という財産を私に与えてくれた物件でもありました。

このコラムは私が実践した方法ですが、必ずしも成功をお約束するものではありません。それでは次回もどうぞ、よろしくお願いいたします。