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〜定年後の人生を◎二重まるに!〜ゴールデンライフ実現塾・第五回

2010/4/1 

〜定年後の人生を◎二重まるに!〜ゴールデンライフ実現塾・第五回

定年生活.comゴールデンライフを実現

現役時代の生活に、とっても満足だった人も・・・残念ながら、そうでもなかった人も・・・
第二の人生はゴールデンライフにしたいですよね!
このコラムを読むと、発想も変わり「運」もよくなります。(たぶん・・・)
そして、圧倒的にしあわせになってください。
あなたのハッピーリタイアメントを応援します!!

執筆者プロフィール
吉川浩一氏写真 吉川浩一(よしかわ こういち)

1956年(昭和31年)生まれ。牡羊座A型。

大学卒業後、大手住宅メーカーで13年間営業、その間の累積販売棟数202棟!
その後、営業課長、営業所長を歴任、通算で1000棟以上の自宅建築にかかわる。
2002年、Mr.FP Professionalsのメンバーとして独立!L.R.コンサルティング株式会社、設立。
年間500件以上の個人向けコンサルティングと全国で100本以上の公演活動を精力的にこなし、「人生の夢や目標を実現する」ためのホームドクターとして活躍中!現在L.R.コンサルティング株式会社 代表取締役。http://www.lrc.jp/

 

第5話「第2の人生の舞台『終の棲家』について考える」の巻

こんにちは、ファイナンシャルプランナーの吉川です。

実は先日、こんなお便りを頂きました。

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初めまして、茨城に住んでおりますSと申します。
吉川先生のメルマガを毎回楽しみに拝見しております。
子ども達は就職して東京と名古屋におり、現在は妻と二人暮らし、私も来年、定年退職を迎えます。
先生に一つ質問があります。

前回のメールにありました、老後資金のシミュレーションを私たちもやってみました。これまでの蓄えと退職金、それに二人の年金でなんとか生活は成り立ちそうなのですが、問題は住まいです。

退職金で少し手を入れようと思っていたのですが、既に築後25年以上経っており、リフォームの見積りをお願いした住宅会社の担当者からも、出来るなら建替えした方が良いと言われました。
妻の年齢を考えますと、この家にこれから30年以上は住まなくてはなりません。

蓄えを吐き出して家を建替えるべきかあるいは、他に何か良い方法がないのか?
誠に勝手なご相談ですが、宜しくご教授願います。

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Sさんのようなご相談はよく受けます。

日本の住宅の耐用年数は国際的にみても非常に短く、少し前のデータですが平均耐用年数は25〜30年と言われています。

図1 住宅の平均耐用年数の国際比較

そうしますと、Sさんのお宅も、そろそろ耐用年数がきているということになります。
リフォームを繰り返しても、確かにこれから30年住めるか?

ならば、思い切って建替えというのも一つの選択肢としては考えられますね。

ただし、ご心配のように手持ちのお金を使って、建替えをしてしまって、これからの長いリタイア後の生活が成り立つのだろうかという不安があるのも事実です。

そこで考えて頂きたいのが『土地資産活用』なのです。

最近よく新聞やテレビでも『貯蓄から投資へ』という見出しを目にします。

欧米に比べて、日本人は元本の保証される預貯金が好きで、株や投資信託といった金融商品への投資を敬遠してきました。

しかし長引く超低金利や物価の上昇を考えると、預貯金のまま金融資産を置いておくと、実質的には目減りしてしまう恐れがあるわけです。

ここ数年で、確かに預貯金から投資へと金融資産はシフトしてきましたが、アメリカで勃発したサブプライム問題以降それまで順調だった運用も、なかなかうまくいかなくなり、中には、資産が2割も3割も目減りしてしまった方も多く、運用はもう懲り懲りなんて思ってるかもしれませんね。

ここに面白いデータがあります。

実は日本人の財産の内訳はなんと64%が不動産で、預貯金や有価証券などの金融資産は25%しかないのです。

図2 相続財産の資産別割合

 あなた自身の財産についても考えてみてください。

自分の財産の中で最も価値の高いのは、おそらく自宅を含めた不動産ではありませんか?

その、不動産財産がこれまでは、自宅として、そこに住むだけに使われ、収益を生み出していないのです。

老後に備えて、慣れない株や投資信託に手を出す前に、この大きな不動産資産の運用を考えることをお勧めします。

Sさんの場合も、このまま家を建替えたり、リフォームして、そこに住み続けるだけでは結局、資産の活用が出来ないばかりでなく、ご質問にもありましたようにリタイア後の生活不安が膨らむだけになってしまいます。

とは言っても「土地資産活用」なんて自宅で出来るのでしょうか?

自宅を活用しての土地資産活用には

1.自宅の空きスペースを駐車場として貸す。

2.自宅をそのまま、全部または一部を賃貸する。

3.自宅をアパート併用住宅、またはアパートに建替える。

4.自宅を不動産資産活用の出来る土地に買い換える。

などが考えられます。

いずれのケースでも、共通しているのは定期的に賃料収入を得るということです。

そして、それが出来ればリタイア後の生活費の不安はかなり解消することができるのです。

1.自宅の空きスペースを駐車場として貸す。

これは、一番手っ取り早く、費用もそれほどかからず、分かりやすい方法ですね。

但し、以下のような条件が必要になります。

1)周辺で駐車場が不足しており、借り手がある。

2)車の出し入れに支障のない道路巾や間口が必要。

3)車を置けるだけの空地がある(1台約5坪)

  無ければ家を建替えることによりスペースを確保できる。

例えば、家を建替えることによりスペースが確保できるケースで考えてみましょう。
自宅建替え費用 2,500万円
自己資金 1,000万円 
住宅ローン 1,000万円(金利2%/20年返済)
・毎月返済額 75,882円 
駐車場5台・・・1台1ヶ月 1万円×5台=5万円 

自宅を自分達が住み易いように建替え、ローンを1500万円組んだ場合、
土地を活用できなければ毎月75,882円のロ-ン返済が必要ですが、
駐車場として活用でき、5万円の収入があれば、実質の負担は25,882円で済みます。

当然、確保できる駐車場の台数や賃料によって条件は変わりますが、台数がたくさん取れ、しかも周辺の賃料が高い地域ならローンを返済したうえに、年金収入にプラスできる収益をあげることが可能な場合もあります。

あなたのお住まいの自宅ではいかがですか?

この方法は採用できそうでしょうか?

一度、外に出てぐるりを見てみてください。

車が何台ぐらい止められそうか・・・

2番目の賃貸住宅の可能性については、一つ皆さんに宿題をお願いします。

「えっ、また宿題ですか」

ごめんなさい、でも、とっても簡単な宿題なのでお願いします。

今回の宿題は・・・

『あなたのお住まいの周辺の家賃調査』です。

「そんなの素人に簡単に調べられるのですか?」

大丈夫ですよ。インターネットを使えば、簡単に判ります。

まず、ヤフーやグーグルの検索サイトを開いてください。

そこで、

図3 検索「家賃相場 ○○」

この○○のところにはあなたがお住まいの市町村を入れます。

例えば私の場合ですと、

図4 検索「家賃相場 豊中」

これで検索をクリックします。

すると、いくらでも周辺の家賃相場が出てきます。

あとはよりあなたのお住まいに近い、大きさや築年数の近いものに絞り込めれば、もしあなたの家を賃貸に出した場合の家賃がいくらぐらい貰えるかの目安が判ります。

はい、では今回はここまで。

そのお家賃を基にあなたの『2住まるライフ』の可能性について具体的に検討してみたいと思います。

では次回、第六話をどうぞ、お楽しみに!

ゴールデンライフ実現塾・第六回を読む 

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