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200万円から始める不動産投資実践編 スルガ銀行ショック 水戸大家さん廃業・・・ 潮目が大きく変わったと言われている不動産の世界で今、何が起きている?

2018/8/21 

 安倍総理が2012年に再登板し、大胆な金融緩和を旨とする「アベノミクス」がスタートし、不動産の世界は大きく変わりました。
 個人的には安倍総理の金融緩和というより、2014年の日銀の黒田総裁が打ち出したマイナス金利政策のほうが影響が大きかった様に思っています。
 というのは銀行にとってマイナス金利というのは収益に大きな影響を及ぼしますので、優良な貸付先があれば、なるべく積極的に融資をするようになります。
 結果、多くのお金が不動産の世界に流れ込み、不動産の価格は大きく上昇しました。正確には大きく上昇したエリアが多いということでしょうか…。
 そんな矢先に、2018年には2つの大きな出来事がありました。
 一つは、スルガ銀行による「かぼちゃの馬車」に代表されるシェアハウス融資の問題。もう一つはあの水戸大家さんが2018年9月をもって廃業するという衝撃…。

 前者のケースはやはりサブリースに手を出すのは良くないと個人的には思います。あまりにリスクが高すぎます。あれのどこが低リスクなのか、私は逆に聞きたいです。空室時に家賃が保証されるから低リスクなのでしょうか…。
家賃保証会社が破産したとしても賃料が保証されるわけではないのです…。

 またこれまでと異なり、不動産投資に当たり、これまではフルローンOKから頭金が2割程度は必要というように確実に潮目は変わっているようにも感じます。
 徐々に潮目が変わる不動産の世界…。たしかに東京都内でも値崩れを起こすエリアもある一方で、地方都市でも京都や福岡、沖縄のように力のある都市の価格はまだまだ高い状況が続いています。
そんな中で不動産投資で収入を得るにはどうしたらよいのでしょうか?或いは危険だから止めたほうが良いのでしょうか?

 収益不動産を紹介する有名なサイト「楽待」のなかにコラムがあり、不動産鑑定士の浅井佐知子先生のコラムが「200万円からの画期的不動産投資法」の中で述べていることと、非常に合い通ずることが多いのでちょっとご紹介をしたいと思います。
 浅井先生のコラムはここからご覧ください。
https://www.rakumachi.jp/news/column/227119

これからの特徴や気を付けるべき出来事として、以下のことに気を付けるべきでしょう。

① これから不動産投資を始めようとする人に割高な物件を買わせようとしている・・・。

笑った話なのですが、とある北九州市の物件で所謂、三為業者(買い取り業者が間に入って、転売先である個人投資家に高く売るパターン)の物件に出会いました。
金額は200万円にもいかないのですが、なんと間に業者が3人も入っていました。
登記名義人→業者①→業者②→業者③(売主)・・・。
一体、この登記名義人はいくらで業者①に売ったのか非常に気になりましたね…。
今、相場の物件が非常に少なっている一方で、浅井先生ご指摘のように不動産業者は買取を続けなければなりません。その為にこうした事態が起きたのでしょう…。しかし場所は北九州です。私は買いませんでした…。
 

② 定年後の借り入れを伴う投資はやめたほうが良い…。

浅井先生もコラム内でおっしゃっておられますが65歳で定年を迎えるのであれば、ローンは65歳で完済できるプランを組むべきです。また定年後に不動産投資をされるのであれば、借り入れを伴わない投資がベストでしょう。その為にも金額を200万円前後とするのが良いのです。これから始める方は本当にスモールステップからが良いと思います。このことは「200万円から始める画期的不動産投資法」でもかつて述べたことがあります。
 

③ 区分のマンションは空室も選択肢に入れるべき

浅井先生もおっしゃっておられるのですが、ワンルームの場合、空室物件を買う方が賢いということですね。これは前回・第5回のコラム「利回りは自分で作るのが王道」と完全に一致した内容といえるでしょう。賃貸中の物件でバランスの良い物件があればよいのですが、なかなかない場合、空室の物件で買主のステージで交渉をすることも一つの戦略とすべきです。
 

④ 現地視察をすることが財産になる

物件を購入する前に現地を見ることをお勧めします。その得られた情報は必ずあなたの財産になります。そこで、同じような物件が市況に出た場合、購入の是非の判断がすぐにできるようになります。ネット上で購入の判断ができることはライバルに優越することにもなります。
 

⑤ 生活保護者や低所得者向けのノウハウを蓄える

金額が小さい物件は賃料も安めですので、入居者属性は低所得者の方が対象になる可能性は高いです。日本はオリンピック後、急速に高齢化社会が進むといわれています。以前のような高度経済成長があれば別ですが、そうでない場合、低所得者の方が必然的に増えると予想されます。そうした時代に大家力をつけるためにも今からそうした属性の方向けの賃貸をすることも一考でしょう。引っ越しの少ない属性でもありますから優良顧客でもあります。

 いかがでしたでしょうか?何事もリスクがありますがとかく不動産の世界は正しい知識を得ることでリスクを大幅に軽減できます。
 定年生活内では、200万円程度の予算から不動産投資を始めるための方法についてコラム形式でお伝えしています。ぜひ、参考にされてみてください。

(文責:200万円からの不動産投資をする大家さん)

 
 
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