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賃貸中の物件はどの様に購入するべき?~外国人賃借人との向き合い方その2

2019/2/1 

200万円投資を実践する大家さん

2018年も不動産の高止まりは続いたようです。私の周りの不動産投資をなさっていらっしゃる方でも「今年はとうとう買い付けすら入れなかった」という方もいらっしゃいました。
不動産仲介からの情報も極端に少なくなったように感じますのでやはり、割高ゆえに売り物になる件数が減っているのは事実といえるでしょう。
かくいう私は昨年も100万円前半の物件を2割の指値を入れて購入することが出来ました。利回りは表面で19%、実質でも12.5%ですが、それでも割高だとは思っています。が、バランスの良い物件は探せばあるのです。

今回も前回に引き続き、「賃貸中」所謂居抜き物件の見極め方についてお話をしたいと思います。
地方都市でいわゆる属性の低い入居者層をターゲットにする物件は価格が低くなりやすいということは前回、お話をしました。
そのなかでもお勧めなのが生活保護者と外国人というお話でした。その前提として、そもそも集客力のある物件とは何でしょう。そして賃借人の属性を見極めるポイントは?今回は集客力のある物件を中心にお話をします。

地方都市の場合、良く語られるのは「人口減少」です。これは事実です。日本の中で人口が増加する都市は東京、福岡、沖縄ぐらいといわれるわけですから地方都市の場合、「人口減少=空室率の向上」という不安にさいなまれる方もいらっしゃるでしょう。今は、賃貸中でもこの入居者が退去したら客付けは出来るのだろうか?そんな不安に思われる方も多いかと思います。

しかし人口減少は常に平均的に万遍なく起きるわけではありません。例えが悪いですが、東京都で人口が減少するとしましょう。この時、港区も中央区も千代田区も同じように人口が減るわけではないのです。港区だけは減らないかもしれないし、千代田区は反対に増えるかもしれません。

ではその見極めるポイントは?


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