２０１９年の自公連立政権の与党税制大綱がまとまり、２０１９年１０月に予定されている消費税を１０%に引き上げられる際の消費対策として住宅ローン減税が拡充されます。詳細は政府広報オンラインでも公表されています。
具体的には、２０１９年１０月から２０２０年１２月末までに入居する住宅に限って、所得税や住民税の控除を受けられる期間が現行の１０年間から１３年間に延長されます。

https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201902/2.html

（政府広報オンライン）

　現行の仕組みでは住宅の新築や増改築をした人は原則として１０年間、毎年末の住宅ローン残高の1％が所得税や住民税から控除されます。控除額は一般的な住宅なら最大40万円です。
　残念ながら既に住宅ローン減税を受けている方は対象外です・・・。

　今回の見直しでは、当初の10年間では今と同じ仕組みですが、１１年目以降の３年間では毎年、建物購入価格の2%分を3等分した額と年末の住宅ローン残高の1％分の額と比べ、少ない方の額を所得税や住民税から控除します。
　これで消費税率2％分上がることによる負担増を軽減する狙いです。

　具体的には、消費増税後に３０００万円の住宅を購入し、１１年目以降のローン残高が１０００万円だった場合、購入価格２％分を３等分すると２０万円、ローン残高の１％は１０万円ですので少ない方の１０万円が所得税や住民税から減税されます。

・一体、幾らの住宅価格が適正かの判断基準

　住宅ローン減税が拡充されるかといって野放図に新規にマイホームを購入するのも考えものです。住宅を購入すれば、住宅ローン以外にも火災保険や、管理費や修繕見立金など維持費もかかってきます。その中で老後資金が足りなくなるケースなども少なくありません。ここで簡単なケースを基に考えてみましょう。

【ケース】
　今、あなたは長年つとめた会社を定年退職することになりました。退職金として２０００万円を別途、貰うことになりそうです。あなたはこれを住宅ローンの繰り上げ返済に活用しますか？しませんか？

　答（正解）があるわけではありません。では、まず返済するとした場合、どのようなメリットがあるでしょうか？

・繰り上げ返済するメリット

　大きなメリットの一つが負債を圧縮できる点です。３０００万円の物件を購入し、退職金２５００万をフルに返済に充てた場合、残債は５００万円になります。仮に頭金５００万円を組んでいた場合、ローンは終わることになります（議論を単純化するために敢えてこの様な記述をしています）
　こうしたケースでは以後の金利などが発生せず、また残債などもありませんから、マイホームがなくなるという心配はなさそうです。

・繰り上げ返済するデメリット

　当然ですが、退職金２５００万円を全額、ローンの返済に充てていますからほかに預貯金がない場合、現金がなくなることを意味します。この場合、年金収入のみが現金収入になるので、生活をこの年金収入の範囲内に収める必要があります。教育費などの支出がないのであればよいですが、老後資金が足りなくなる恐れがあるのがデメリットといえるでしょう。
　では、繰り上げ返済しない場合はどうでしょうか？

・繰り上げ返済しないメリット

　マイホームを購入する際のローンは、団体信用生命保険というものが組み込まれているケースが多いです。これはローンを借りたあなた（債務者）が今後、亡くなった場合、ローンを清算し、建物だけが相続人に残るケースです。残されたご家族には非常に心強い味方といえるでしょう。
　ですので、繰り上げ返済しない場合、この団体信用生命保険＋２５００万円の現金が手元に残るということになります。
　なお、今は住宅ローンの金利は０．６%程度と非常に低金利ですので、金利自体２５００万の残債であれば、１５０万円程度を見ておけば良いでしょう。

・繰り上げ返済しないデメリット

　これは簡単です。金利がもったいないという意見ですね。借金を返そうと思えば返せるのに金利を支払うのは馬鹿らしいと思われる方にはデメリットといえるでしょう。

　購入する住宅価格についてはこうした住宅ローンの繰り上げ返済をするのか、しないのかといった観点をも踏まえて購入するのが良いでしょう。決して不動産業者の甘い言葉にのせられてはいけません。

・その他の支援策

　政府広報オンラインでは、その他の支援策も広報されています。
・すまい給付金の拡充（給付金は最大５０万円）
・贈与税の非課税枠の拡大（最大３０００万円）
・次世代住宅ポイント制度の拡充

　詳細は、政府広報オンラインでご確認ください。

　https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201902/2.html

　この様に制度上手く活用すると、消費増税後に購入したほうが良いケースなどもあるでしょう。こうした政府が用意する制度を上手に活用することは老後資金を手元に残したり資産を増やすことにもつながります。
　ちょっとそうした知識が足りないな・・・と思われる方はまずはお金の勉強からスタートされるのも良いでしょう。

（文責：定年生活事務局）
本記事は本文中、紹介の政府広報オンライン内の情報を基に作成しています。