老後には年金以外に２，０００万円の貯金が必要という情報が大きく世間を騒がせています。そんな矢先、不動産情報のポータルサイトで有名な「楽待」で以下の様な「大家さんの自宅は貸家か持家か？」という動画が配信されています。

https://www.youtube.com/watch?v=pjwd-R1hVEs

実はこの動画とは少しずれるのですが、老後資金の問題が世間を騒がせてから、住宅の購入と投資物件の購入はどちらを優先させるのか？その場合、資金の使い道などについて悩まれている方が多いようです。

実際に寄せられているケースとして、この様な相談事例がありました。少し見ていくことにしましょう。

「５０歳で年収１２００万円の正社員。パートで働く妻と、高校１年生の息子がいます。
１５年後に注文住宅を建てたいと思い、住宅購入費を貯めてきましたが、これを資産運用に充てて増やすことにしました。どのくらいの投資物件を購入すべきですか？
住宅購入時にはこれを売却することも考えていますが、老後の生活資金を考えると、投資物件は持ち続けて住宅購入費は別にローンを組む方が得ですか？ 」

　いわゆる、住宅費用と投資物件費用のどちらをより早く準備するべきかという問題です。実はこの問題、多くの方が頭を悩ませている問題です。

・まずは住宅の確保から・・・

お子様のいる家庭では、老後の資金＋教育費も必要ですから、投資は早めがよいでしょう。とはいえ、お子さんは高校１年生。大学卒業まではあと７年ですから、教育資金はそこまでは必要と考えるべきでしょう。

まず生活の基本となる住宅購入を最優先に考え、ローンを組むとしても、現在住宅購入費としてプールしている預貯金と退職金で返済可能な金額で組み、老後資金は不動産投資で補う計画を立てるのが良いでしょう。

　現在の預貯金は、不動産投資には使いません。５０歳なので、ローンの年数は３０年でいったん組んでおき、月々返済の負担を極力少なくして、家計への影響を減らしておきます。お子さんが成長する過程で、奥様がパートからフルタイムに変われば、繰り上げ返済をも目指します。

・大事なことは、長期保有できる物件を

　投資用の物件を購入する際に重要なことは、長期で安定的な賃料を得られることを吟味することです。昨今は、不動産価格が上昇し、なかなかバランスの良い物件は少なくなっているかもしれません。が、そんなときに大事なのが、賃料と共に維持費用をも視野に入れることです。
　戸建てのようなケースでは賃料＝収入になるのでこの点はあまり気にしなくて良いかと思います。

　が、マンションの場合には、管理費や修繕積立金といったランニングコストがかかってきます。これは結構、バカにならないもので、仮に１０，０００円のランニングコストがかかる場合、賃料が１００，０００円の場合でも１割はランニングコストでなくなってしまうのです。

　通常、ランニングコストが１０，０００円というケースは結構、稀で築古になればなるほど、こうしたランニングコストは高くなる傾向にあります。不動産経営の場合には、常に「賃貸中」ということはなく、どこかで「空室」が生じることはあります。その場合には賃料が生じずにコストだけが生じることになります。

　当初の取得費が安くても空室が起きやすかったり、空室が少し長引きやすくなる傾向にあるエリアは結果として維持費用のみが嵩み、結果として物件を持ちきれなくなるケースが出たりします。結果として、売却をせざるをないケースも多々出ます。

　ですので、マンションを探す場合には、まずは長期にわたり、ランニングコストがあまり上がらない物件を探すのが大事です。キーワードは２つです。

ポイント１：大きな戸数

　まずは建物全体の戸数が重要です。これはおみこしの理屈で考えると簡単です。一つのマンションを「神輿」に見立て、１つのマンションを何人で支えるか？この「人数」こそが「戸数」ということになります。
　当然、大人数の方が１人当たりの負担は少なそうですね。その為にも大きな戸数の物件を持つことが重要です。

ポイント２：家賃の下がりにくい立地かどうか・・・

　ひとたび空室になるたびに賃料が下がるエリアは困りものです。この点は「需要」「供給」のバランスが取れているエリアが重要です。今、不動産投資を含めて、石垣島などの沖縄の離島が非常に注目されていますが、これは供給が少ないという側面が非常に強いです。
　沖縄のケースは極端としても需要と供給のバランスが取れている地域を選択することは重要でしょう。

・新築or中古？

　長期保有できる物件とはいってもでは、実際に新築物件を買ったほうが良いのか？という点も悩まれる方が多いようです。上述のようなランニングコストは、新築の場合にはあまりかからない傾向にあります。また、新築の場合、仮に２５年間、保有している間に亡くなったとしても、築２５年の物件が遺族に残る計算になります。また購入時に住宅ローンを組んでいると、団体信用生命保険に入っていることが多いので、その後はローンもなくなります。

　一方で、新築は販売時に広告費などが上乗せされているので、非常に割高で取引される事例がほとんどです。１度、登記を移せばその瞬間、その物件は中古物件になります。ならば結局、中古物件を購入したほうが良いではないかと思うのも正解ですし、やはり新築を買うのもその人にとっては正解といえるですが、大事なことはご自身のゴールはどこにあるのかを常に考えることだと思います。

　定年生活ではメルマガ読者限定のお役立ち情報を配信しています。メルマガ読者でないと知りえない情報も多数、配信しています。どうぞ、下記フォームよりご登録ください。