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バブル崩壊後最高値となった2020年の日経平均 2021年こそ不動産投資を始めようとする方への4つの心得

2021/1/3 

2020年は新型コロナウイルスに翻弄されました。新型コロナ騒動が本格化した2020年3月には日経平均が16,000円台まで割り込みました。ところが、2020年の12月30日には日経平均が27,000円を超える高値を記録しました。
1989年(平成元年)12月29日の大納会に、終値の最高値38,915円87銭を付けたのをピークに1990年(平成2年)10月1日には一時20,000円割れと、わずか9か月あまりの間に半値近い水準にまで暴落し、バブル経済の崩壊が起きました。
 今回の日経平均株価はこのバブル崩壊後の最高値を記録したものです。

 今回はそうした株価の要因には深入りせず、株高時代になった今だからこそ不動産投資をはじめたいという方に不動産投資を始めようとする方に気を付けるべき4つのポイントをお伝えしたいと思います。
 

その1 不動産投資の目的を明確にせよ

 不動産投資を考え始める時、どうしても「どんな物件を買おうかな?」「どんな運営をしようかな?」ということに目が向きがちです。ですが、ちょっと待ちましょう。株と不動産の最大の違いが不動産は一度、購入すると長いご縁になることです。
 株の場合は、気に入らなかったり理由の如何を問わず、すぐに売却すれば「オサラバ」できますが、不動産の場合、そうはいきません。次の買い手が見つかるまで、手放すことが出来ません。

 その物件を購入して何を実現したいですか?

 要するに、「自分は何のために不動産投資をするのか」という「不動産投資の目的」も軽視してはいけません。このほかに、その物件でどんな未来を実現したいですか?家族を養うための安定的な収入を得るためであれば、まずは空室になりにくい物件を購入することが重要でしょう。
 もし、毎月の家賃収入を重視したいのであれば、戸建てやアパートなど、収入をメインに考えられる物件を購入するのが良いと考えます。

その2:不動産投資はリスクを軽減させることは出来てもリスクをゼロにすることは出来ない

 不動産は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われるように、株やFXと比較しても安定していると言われています。一方で、リスクの内不動産投資はないとお頃がけるべきでしょう。
 不動産投資の最大のリスクの1つは「空室」です。しかし、こうしたリスクを過度に恐れるあまり、空室の期間も賃料保証があるサブリースに手を出すのはあまり感心できません。
たしかにサブリースは空室が生じないので、融資を引く際にメリットがあります。

 一方で、借家人はサブリース業者という業者ですが、一方で、借地借家法上の借家人でもあるので、賃料がいつまでも同じように保証される

RENOSY(リノシー)

その3:不動産投資には株やFXにはないメリットがある

 不動産投資は、他の株式やFX投資と違って、レバレッジをかけられるというのも特徴です。レバレッジとは、「てこの原理」のこと。不動産経営をする大家さんは金融機関から融資を受けられるため、自己資金の何倍もの価格の物件を購入することができるのが特徴です。

 ただ過度な融資を使って不動産投資をすることは結果として、金融機関だけ一人勝ちという状況にもなりかねません。ただ、不動産の場合、自己資金の範囲内でやるという方法もあります。
 最初は格安の物件でスタートし、得た賃料を基に、新しい物件を得ていくというパターンです。

 この方法ですと歩みは遅いですが、賃料収入が増えていくことにもなります。

その4リスクなどを事前にシュミレーションしよう

 不動産投資には幾つか避けられないリスクがあります。私が経験したいくつかのリスクをお話しましょう。
・空室リスク
・建物の修繕のリスク
・入居者が犯罪を犯し収監されるリスク

 このほかには入居者が自殺したり、物件が災害に巻き込まれてしまうリスクなどもあるでしょう。こうしたリスクを100%なくすことはできません。特に設備の故障などは数十万から1,000,000円単位でお金が無くなることがあります。
 しかし、こうしたリスクは事前に調査を行ったり物件の購入方法(仕込み方)を変えることで回避することが出来る部分も多々あります。

 不動産投資では事前の調査で回避出来ることが多々あるので、見ないで物件を買うというスタンスは変えたほうが良いでしょう。
 株価と不動産価格は連動すると言われています。空前の株高で終わった2020年を経て、2021年から不動産投資を始める方のご参考になれば幸いです。

不動産の窓口

(文責:200万円からの不動産投資をする大家さん)

九州を中心に200万円程度から始められる不動産投資を実践中。区分所有でも利回り13%以上を確保しつつ、売却時には購入時より高く売却することに成功。自らの手法でミドルリターン・ノーリスクを実現してもらいたいとコラムを執筆中。
 



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