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高齢になってからの不動産投資トラブル! トラブルに巻き込まれないためのポイントとは?

2021/8/26 

定年退職後の副業として、あるいはコロナで収入に影響を受けた方が不動産投資を始めようとされる方も少なくないと思います。しかし、一方で不動産投資には、株やFXにはない独自のトラブルがつきものです。
具体的にどういったトラブルが多く生じているのでしょうか。今回は、ありがちなトラブルを紹介しつつ未然に防ぐための3つのポイントを解説します。

不動産投資で気を付けたいトラブルその1:サーブリース

 サブリース契約とは、所有している賃貸物件を不動産管理会社が一括して借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。サブリース契約では、不動産管理会社がオーナーに対して一定額の家賃を保障します。そのため「入居者が家賃を滞納した」「空室になった」といった場合でも一定の賃貸料収入がオーナーへ支払われることが最大の魅力です。

 また不動産管理会社が家賃回収や必要経費の支払いなどの業務を行ってくれるため、サブリース契約には、非常にメリットが多いと感じる人もいるかもしれません
 しかし、個人的にはサブリース契約の不動産投資はお勧めできません。その理由は以下です。

サブリースをオススメできない理由1:家賃減額が起きやすい

 まず、サブリースをめぐる関係で重要なことはあなたと契約する相手は借家人であるということです。サブリースの場合、この借家人が第三者に転貸をすることが前提ですが、この借家人も借地借家法における借家人ですので賃料の減額請求があった際には、大家は飲む必要が生じます。
 いや、むしろ、この借家人は通常、又貸しを前提とする業者であることが通常ですので、営利判断で賃料の減額を請求してくるケースが多いと言えるでしょう。

サブリースを勧めできない理由その2:経費がない?

 サブリースの場合、大家人への支払の際、管理費や修繕金を控除された金額が入金されることがあります。このうち、修繕積立金は借家人負担にすることが出来ませんが、管理人は借家人の経費にすることが認められています。

 そうすると、大家さんは管理費が控除されても経費として認めてもらうことが出来ないことになります。こうしたサブリースの経費はマンションタイプの不動産で良く起きますので、下記の様なマンションタイプを強みとする会社から紹介される物件にはよく見受けられます。
 不動産経営では経費も極めて重要ですので、この辺りはよく調査をすることをおススメします。



不良入居者の存在

 よく不動産の売買に当たって、「賃貸中」と表記される物件をご覧になることが多いと思います。「賃貸中」の物件とは、文字通り、店子さんがいる状態ですので、購入後、即、家賃収入を得ることが出来ます。
 不動産屋さんから「即、回収ができるからおススメですよ」と言われた方も多いと思います。
 その側面を否定はしませんが、その入居さんがどんな人なのかまでは購入時には分かりません。内見が出来ないからです。
 結果、結構、室内がボロボロになっていて、退去時に思わぬ修繕がかかったいうこともありえます。

 こうしたトラブルを避けるために、敢えて「空室」の物件を安く購入し、入居者を付ける方法があります。その際には空室の物件がどの位の修繕費用がかかるのかも見積もることが出来ます。
「賃貸中」の物件を購入することだけがお利口なわけではありません。

税金の存在

 不動産投資を始めると「所得税」「住民税」「固定資産税」といった税金がかかります。
 他にも以下のような税金がかかります。

・購入時:不動産取得税や登録免許税、印紙税
・売却時:譲渡所得税や住民税、登録免許税(抵当権抹消時)
・相続時:相続税や登録免許税

 こうした税金の仕組みを考えておかないと、後で思わぬ税金が生じ、何のために不動産投資を始めたかが分からなくなります。

不動産投資に失敗する人の特徴

 不動産投資でトラブルに巻き込まれ鵜人の特徴は以下でしょう。

メリットしか見ていない

 家賃収入だけ入るので美味しいですよ。と言われてサブリースを始めた・・・。こうしたタイプの人は注意が必要です。いかなる投資にもメリットしかない投資なんて存在しません。周囲から忠告があった場合、柔軟に受け入れる姿勢も重要でしょう。

自分の頭で考えようとしない

 不動産は、普段の生活で聞き慣れないような難しい用語や書類を目にすることが少なくありません。すでに紹介した「サブリース契約」「税金」もその一つです。あっ、難しそうだから不動産仲介会社からの情報を信じて、鵜呑みにするという姿勢は大変に危険です。

トラブルに巻き込まれないために・・・

 こうしたトラブルに巻き込まれないためには、以下の3点を知っておくと良いでしょう。

1:不動産投資の知識を身につける
まず不動産仲介会社に任せっぱなしではなく自ら不動産投資の知識を学ぶことが必要です。不動産投資は、普段では聞き慣れないような言葉や法律が関係します。さらに事業として収益を確保していくためには「収支シミュレーション」「ローン返済計画」といった資金繰り対策も重要です。これらを自ら行うために不動産投資の知識は不可欠といえます。
そうした観点からみるとまずはスクール等で勉強して理論武装することも一つの方法と考えます。



2:デメリットを自分から調べる
不動産投資の失敗事例を参考に自分からデメリットを調べることも重要です。不動産投資は「何もせずに家賃収入が入り続ける」といったものではありません。当然メリットだけでなくデメリットもあります。不動産投資に着手する前に生じうるトラブルやリスクといったデメリットを調べておけば未然に防ぐことが期待できるでしょう。

3:長期的視点で考える

 不動産投資は長く所有すればするほど、利益が生まれやすい構造になっています。また株やFXとは異なり、辞めたくなったら即、辞められるというものでもなく、買い手がつかないと不動産投資は終わらすことが出来ません。
 そうした点でも家賃下落のみならず、天変地異や空室の長期化といった様々なリスクを念頭におき、長期間保有することが出来るかどうか?という視点で検討することが大事です。

 いかがでしたでしょうか?要するに丁寧な事前準備が必要ということになりそうです。
 一方で過度な心配も成功にはつながりません。失敗を恐れるあまり、結局、何もしないということは成功もあり得ないからです。
 みなさまにとって参考になる情報でしたら幸いです。

(文責:200万円からの不動産投資をする大家さん)

九州を中心に200万円程度から始められる不動産投資を実践中。区分所有でも利回り13%以上を確保しつつ、売却時には購入時より高く売却することに成功。自らの手法でミドルリターン・ノーリスクを実現してもらいたいとコラムを執筆中。