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〜定年後の人生を◎二重まるに!〜ゴールデンライフ実現塾・第六回

2010/5/1 
〜定年後の人生を◎二重まるに!〜ゴールデンライフ実現塾・第六回
定年生活.comゴールデンライフを実現
現役時代の生活に、とっても満足だった人も・・・残念ながら、そうでもなかった人も・・・
第二の人生はゴールデンライフにしたいですよね!
このコラムを読むと、発想も変わり「運」もよくなります。(たぶん・・・)
そして、圧倒的にしあわせになってください。
あなたのハッピーリタイアメントを応援します!!
 
吉川浩一氏写真 吉川浩一(よしかわ こういち)

1956年(昭和31年)生まれ。牡羊座A型。

大学卒業後、大手住宅メーカーで13年間営業、その間の累積販売棟数202棟!
その後、営業課長、営業所長を歴任、通算で1000棟以上の自宅建築にかかわる。
2002年、Mr.FP Professionalsのメンバーとして独立!L.R.コンサルティング株式会社、設立。
年間500件以上の個人向けコンサルティングと全国で100本以上の公演活動を精力的にこなし、「人生の夢や目標を実現する」ためのホームドクターとして活躍中!現在L.R.コンサルティング株式会社 代表取締役。http://www.lrc.jp/

 

第6話「定年後に“あこがれ住宅”をつくる」の巻

こんにちは、ファイナンシャルプランナーの吉川です。

前回は自宅空きスペースでの駐車場経営を考えましたが、今回は思い切って、自宅は環境の良い郊外に住み替え、今まで住んでいた自宅はアパートに建替えて家賃収入を得るという方法を検討してみましょう。

例えば…
今、『終の棲家』のために使えるお金が1200万円あるとしましょう。
家を建替えるには少し足りませんが、それを頭金にして郊外に新築の快適な自宅と今の自宅場所に賃貸アパートを建て、いっぺんに両方手に入れる方法があります。

具体的にその計画を見てみましょう。

図1 自宅と賃貸アパートを建てる

 

アパートは2DKタイプの部屋が8室、家賃は1室65000円、駐車場は1台5000円で貸せるとします。

総建築費が7000万円、頭金を200万円、ローンを6800万円組みます(金利2.6% 20年返済)。

すると、ローンの毎月の返済額は 36.4万円、アパートと駐車場から家賃収入は 48.8万円(入居率90%、駐車場50%で算出)、上記収入から返済額を差し引いた12.4万円が収益になります。

一方、郊外の自宅は土地1200万円、住宅1800万円の総額3000万円、頭金を1000万円、ローンを2000万円組みます(金利2.4% 20年返済)。

こちらの返済は毎月10.5万円になります。

上記12.4万円の収益から、このローン返済10.5万円を支払うと手元には約2万円のおこづかいが残るという算段です

まとめると下記のようになります。

図2 収入と支出のまとめ図
 

いかがですか?
このように自宅不動産を上手に活用することによって、より充実した住宅で快適な日々を手に入れ、しかも子どもに相続として残せる資産も実現することができるのです。

2住まるライフのサイトの実例シミュレーションのページには、自己資金が200万円なくても自宅を建替て、快適生活を手に入れるなどいくつかの事例が紹介されています。ぜひご覧下さい。

http://2100life.jp/

このような形で、自宅の有効活用をお勧めするケースはよくありますが・・

たいていの方が、アパート経営という点に不安を持たれるようです。

『うまくいけばいいけど、入居者が入らなかったり、家賃が下がったりおかしな人が入居してトラブルになったりとかしませんか・・・』こんな心配を口にされます。

もちろん、アパート経営は立派なお商売ですから、それなりのリスクがあります。

でも、リスクというのは、きちんと対策を考えればコントロールできるものなんですよ。

アパート経営で考えられるリスクとそれに対するリスク管理手法には次頁のようなものがあります。

 

1.賃料下落リスク

このリスクに対しては、自己資金の投入割合で調整していきます。 
自己資金が多ければ多いほど、家賃下落リスクへの対応力は強くなります。

 

2.空室リスク

入居者が入らなければアパート経営は絵に描いた餅になってしまいます。
このリスクに対処するのが『一括借り上げ』。 
住宅会社や不動産会社にアパートを一棟まるまる借り上げてもらい、入居者が居る、居ないに関わらず一定の家賃を受け取る方法です。
最近では10年、20年といった長期の借り上げをしてくれるところもありますので、検討してみてください。 
但し、その場合の受け取り家賃は一般の人に貸す場合の80〜90%ぐらいの金額になりますので、少し収益性は落ちます。

 

3.管理トラブル

家賃の滞納や近隣とのもめごと。考えただけでいやですよね・・・
こういったトラブルがいやな方は、先ほどの一括借り上げにしておけば、借り上げた会社がそういった問題は全て対応してくれます。
また、一括借り上げにしない場合でも、一括管理契約というのもあります。
これなら家賃の数パーセントの手数料で、管理業務だけを全てやってくれます。

 

4.倒産リスク

一括借り上げや管理を任せた会社が倒産してしまったら大変ですよね。 
このリスクを回避するには、任せる会社の規模や財務内容などを検討しておく必要があります。 

 

5.火災・地震・水害

こういったリスクに対しては、きちんと損害保険で準備しておきます。

 

6.金利上昇リスク

出来るだけ長期の固定金利型のローンを選びましょう。
最低でも10年ぐらいは固定にしておいた方が安全ですよ。

 

7.メンテナンス

長期のアパート経営では、建物のメンテナンスコストもリスクになります。
建てる時には、メンテナンス期間の長い部材を選ぶと共に、 出来れば修繕積立金も計画的に準備することをお勧めします。 
いかがでしたでしょうか。
このように、リスク管理さえしっかりしておけば、アパート経営は素人の方でも、一番取り組みやすい資産活用方法なのです。

さて、しっかり検討を重ねたら次の段階は、いよいよ計画を実行に移すことです。実はここから先が肝心。
『なんとなくイメージはつかめてきたんだけど、何から手を付けたらいいんでしょうか・・・?』
こんなふうに言われる方が、とっても多いんですよね。

確かに、当社に相談に来られる方も、ほとんど皆さんそうなんですよ。
だから、相談に来られるんですがね(笑)
今回、「どこから手を付けたらいいか判らない」という読者の皆様には無料にてメール相談を受付しております。

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※ただし、一度に何百人も申し込まれたら、内のスタッフで対応し切れませんので、受付番号を発行して順番に数名ずつ対応させていただきますのでご了承下さい。

この機会に是非、あなたの定年後の『終の棲家づくり』の計画を具体化してみてください。

では今回はこのへんで。

 
 
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定年後こそあこがれの住まいを手に入れよう!2住まるライフのススメ