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目的・ターゲットを明確にしよう 【第4回】

2017/3/16 

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200万円投資を実践する大家さん


前回、対象となる物件を中古のマンションにするメリットを御説明しました。
不動産投資に限らず、全てのことに言えることですが、目的とターゲットを明確にすることはとても重要です。

まず、目的です。
不動産投資で何を得たいのか。
「賃料」ですと考えた貴方。
それは即ち『インカム』、「毎月の賃料」を重視していることに他なりません。
反対に「資産」性を重視する方もいらっしゃることも事実です。
所謂、賃料+転売益を考えるパターンです。
ただ、今回のコラムは200万円を一つのメルクマールとしています。
従って、「資産」性を追及される方にはあまり向かないかもしれません。

むしろ、賃料を重視される方に気付いて欲しいのはマンションの「総戸数」です。
マンション経営にはランニングコストとして、必ず「管理費」と「修繕積立金」がかかります。
これが総戸数が多いと「修繕積立金」がとても安い場合が多いのです。
例えば、1000円とか、場合によっては3桁の場合もあり、また総戸数が多い分、毎月の管理組合への収入も多いので、修繕積立金の値上げと言うリスクも格段に低くなるのです。
またこうしたランニングコストの低さは空室になった際、その負担を軽減してくれるメリットもあります。
従って、「賃料」を重視する場合には、「毎月の賃料」のみならず、「マンションの総戸数」にも注意していただきたいと思います。
この点をあまり気にされない方が多いようですが、修繕積立金の問題で意外な落とし穴にはまることがあるので注意してください(具体的には後述します)。


次にターゲットです。
立地とも関わる話なのですが、ターゲットを決めることはとても重要です。
おおまかでよいのですが、男性なのか、女性なのか、学生向けなのか、社会人向けなのか、生活保護者OKなのか等です。

例えば、女性向けとして考えるのであれば、お風呂とトイレは別の方が格段に反響が良くなりますし、室内洗濯機置場はあるのか、近隣にコンビニだけではなく、スーパーがあるのか、オートロックはついているのか、街灯は暗くないのかなど、チェックすべきポイントが変わります。
その意味で日が暮れてから、物件の視察に行くと昼間と違った見え方が出来るかもしれませんが、決して怪しい人と勘違いされないように気をつけましょう。

ターゲットは学生か社会人かによっても変わるでしょう。
学生であれば、場合によっては4年間住んでくれる保証がつきますが、学生以外の反響が弱いと、空室リスクが長引く恐れもあります。
私は200万の投資で中規模都市で、女性が対象になりうるマンションに拘りました。

入居者属性をあえて生活保護者の様な方に絞る方も最近増えています。
生活保護者や低所得者が賃借人の場合の向き合い方も人それぞれで分かれるところでしょう。
一方、見方を変えると、生活保護者は文字通り、生活保護を受けなければならない方々たちですので、引越の可能性は極めて低いです。
その意味では長期安定収入の確保源になります。
そう考え、生活保護者向け賃貸を考える方は決して少なくありません。
一般にマンションであれば、築古になればなるほど、マンションよりはアパートの方がこのような属性の方々が賃借人になる可能性は高まります。
もちろん、事故物件になる可能性があることは事実です。

あとはこれを御覧になっている皆様がどこで「割り切るか」が重要なのかもしれません。

結局のところ、目的とターゲットを明確にする。
このことに尽きるというわけです。
極端に利回りが高い物件には何らかの理由が潜んでいます。
それとどう向き合うのかが実はかなり重要なのです。
その意味で、不動産投資に必要な事柄は対象となる物件の選別、立地と決断力といったところでしょうか。

このコラムは私が実践した方法ですが、「必ず成功することをお約束する方法ではない」ことは御承知おきください。
それでは、次回もどうぞ、宜しくお願いいたします。



 


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